Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Эксперт по недвижимости Александр Цвигун в этой статье расскажет детали налогообложения при сделках с недвижимостью, актуальные в 2020 и 2021 году. Вы узнаете что необходимо заплатить проводя операции на данном рынке и как сэкономить оплачивая налоги.

В 2018 году, общий объем нотариальных сделок с недвижимостью составил более 270 тыс. заключенных договоров. В сравнении с 2017 годом, динамика увеличилась на 8,4%. Следующие 2019 и 2020 года не стали исключением. Даже несмотря на волатильность гривны и падение темпов сдачи жилья, рынок прибавил еще 6%. Законодатели видят огромный и неисчерпаемый рост для установления стабильной налоговой базы.

Текущий налог на покупку и продажу квартиры нельзя назвать оптимальным. Однако и в действующем положении закона, есть свои тонкости, которые позволят значительно снизить и оптимизировать налог на недвижимость. Как платить меньше, на какие ключевые факторы обратить внимание? Рассказываем в настоящей статье.

Действующая редакция Налогового кодекса Украины (Закон 2755-VI) устанавливает следующие режимы налогообложения:

• Ежегодный налог – владелец должен платить за содержание недвижимости;
• Налог на продажу и покупку недвижимости – вступает в действие с момента заключения нотариальной сделки и регистрации в реестре недвижимого имущества.

По первому пункту, владелец платит за т.н. владение квадратными метрами. Налоговый кодекс ввел нулевую ставку на недвижимость, при условии, если собственник владеет:

• Квартирой общей площадью менее 60 кв. метров;
• Жилым домом с общей площадью более 120 кв. метров;
• Суммарное владение различными типами недвижимости – более 180 кв. метров.

Если норматив превышает указанные значения – налогоплательщик оплачивает каждый «лишний» квадратный метр.

Второй установленный государством режим – уплата налога при реализации сделки. Установленная налогооблагаемая база состоит из:

• Выплата гос. пошлины;
• Налог на полученный доход;
• Военный сбор.

Применение конкретных ставок зависит от срока реализации, статуса стороны сделки и условиями владения объекта недвижимости.

Рекомендуем статью: На что обращать внимание при покупке квартиры: советы эксперта

Налог при покупке недвижимости – что платит покупатель в 2021 году?

При заключении сделки, обязательство на налог при покупке недвижимости возникает у обеих сторон – покупателя и продавца.

Покупатель обязан оплатить следующие налоги при покупке квартиры:

• Государственная пошлина в размере 1% от кадастровой стоимости жилья;
• Перечисленный налог в Пенсионный фонд в размере 1% от суммы сделки, заключенной у нотариуса.

Например, покупатель оплачивает следующие налоги при покупке квартиры:

Стоимость квартиры – 1 млн. гривен, из которых выплаты налога составят:

• 10 тыс. гривен должны быть перечислены в качестве гос. пошлины (нотариус удерживает данную сумму при регистрации сделки);
• 10 тыс. гривен покупатель отдельно оплачивает налог в Пенсионный фонд.

Налогооблагаемая нагрузка может быть снижена в отношении следующих категорий покупателей сделки:

• Ветераны боевых действий, а также члены их семей;
• Ликвидаторы ЧАЭС;
• Лица, которые впервые регистрируют сделку.

Последний пункт – важное условие оптимизации налога. Сторона получает освобождение от оплаты гос. пошлины в размере 1%. Недвижимость может быть зарегистрирована на члена семьи, который ранее не участвовал в сделках по покупке или продаже жилого или коммерческого фонда. Отец или мать могут зарегистрировать собственность на ребенка. До достижения совершеннолетия, последний не вправе распоряжаться купленной квартирой. Сделка может быть реализована с согласия обоих родителей.

Простой способ дает экономию в 50% от расходов на заключение нотариального соглашения.

Статья по теме: Как купить квартиру: советы эксперта по недвижимости

Налог при продаже недвижимости в 2021 году

Налогооблагаемая база для продавца будет существеннее, в отличие от покупателя. Мера направлена на то, чтобы сделать привлекательной покупку жилья именно в новостройках.

При продаже недвижимости продавец платит 3 налога:

• Гос. пошлина в размере 1% от стоимости объекта недвижимости;
• Налог на доход физического лица в размере 5% (нерезидент уплачивает повышенную ставку налога на доход – 18%);
• Военный сбор в размере 1,5% от стоимости сделки.

Например, налогооблагаемая база на налог при продаже квартиры для продавца составит:

Условная стоимость квартиры 1 млн. гривен. Продажа недвижимости обязывает продавца заплатить налог в размере 10 тыс. гривен, учесть доход физического лица в размере 50 тыс. гривен, дополнительно оплатить при продаже военный сбор в размере 15 тыс. грн. Итого, совокупная стоимость всех налогов будет составлять более 75 тыс. грн. Это достаточно высокий налог, который больно ударит по планируемому доходу продавца.

Как снизить налог при продаже недвижимости?

Продавец может получить преференции только в выплате пошлины. Налог на продажу и военный сбор будут отсутствовать. Условие действительно, если с момента последней сделки по продаже недвижимости не прошло более 3-х лет. Кроме того, за указанный период это должна быть первая продажа для продавца.

При продаже недвижимости, кроме вышеуказанных налогов, продавец понесет дополнительные расходы – заказ кадастрового плана и справки из БТИ, оплата услуг нотариуса (при продаже недвижимости, указанные расходы несет исключительно продавец).

Налогообложение при аренде недвижимости в 2021 году

Субъекты, которые обязаны платить налог при аренде можно разделить на три группы:

• Физическое лицо – владелец недвижимости (или иное правомочное лицо, действующее на основании доверенности);
• ФОП действующий на общих условиях налогообложения;
• ФОП 2 и 3 группы.

Физическое лицо уплачивает налог при сдаче квартиры в аренду в размере ставки НДФЛ 18% и военного сбора в 1%. Условий, при наступлении которых можно снизить налогооблагаемый доход нет.

ФОП на условиях общего налогообложения, уплачивает налог на доход в размере 18%, плюс военный сбор и взнос в пенсионный фонд (не менее 1 тыс. грн.).

Условия для снижения нагрузки – ФОП оплачивает налог на доход не с выручки, а чистой прибыли. Следовательно, предприниматель должен предусмотреть все размеры максимального вычета из своей деятельности. Обратите внимание, страховые выплаты и амортизация не входят в сумму налогооблагаемой базы.

Для ФОП 2 и 3 группы законодатель предусмотрел исключения:

• 2 группа – ограничение по аренде жилой и нежилой недвижимости свыше 100 и 300 квадратных метров соответственно. Предприниматель не имеет право передавать в аренду земельный участок более 0,2 га;
• 3 группа – уплата налога на доход в размере 5% плюс дополнительно НДС. Кроме того, лицо перечисляет в бюджет социальный взнос в размере не менее 1 тыс. гривен в месяц.

Подводные камни налогов на сделки с недвижимостью в 2021 году

Обратите внимание, сделки по дарению и передаче в безвозмездное пользование также облагаются налогом. Законодатель расширил налогооблагаемый режим – даже на наследуемое имущество придется выплатить все указанные выше ставки налогов.

Однако, существует ограничения:

• Наследование может быть получено от родственника – нулевая ставка обложения;
• Применяется повышенная ставка в размере 18% НДФЛ, если наследодателем или дарителем выступает нерезидент (в условиях украинского законодательства это трудновыполнимо – априори собственник недвижимости автоматически становится резидентом, даже не будучи гражданином Украины).

Нотариус обязан уведомить налоговые органы о регистрации сделки – вся информация актуализируется для расчета налогооблагаемой базы.

Оптимальный вариант для снижения налоговой нагрузки – регистрировать жилье на несовершеннолетних членов семьи или лиц, имеющих налоговые льготы. Закон не устанавливает максимальные ограничения по количеству квадратных метров на владельцев недвижимости.

Обратите внимание, несовершеннолетний ребенок может передать в собственность квартиру другому лицу. В этом случае, обязательства выплаты налогов не возникает. Сделка может быть реализована на основании договора дарения или безвозмездного пользования имуществом.