Зачем нужна оценка коммерческой недвижимости?

24.01.2019 11:00

Под коммерческой недвижимостью понимают любые объекты, предназначенные для получения дохода. К этому типу недвижимого имущества относят: бизнес-центры, магазины разных масштабов, гостиницы, складские, производственные и офисные помещения. Что касается оценки, то возможно определение разных видов стоимости, в зависимости от конкретных обстоятельств.

  • Рыночная;
  • Инвестиционная;
  • Ликвидационная.

Самый распространенный вариант — это оценка коммерческой недвижимости по рыночной стоимости. Это цена на данный момент времени, учитывающая возможность получения доходов в будущем. В этом и заключается специфика оценки подобных объектов: отличительная черта коммерческой недвижимости — именно получение прибыли.

Оценка коммерческой недвижимости

Когда требуется оценка коммерческой недвижимости

Вам наверняка придется воспользоваться услугами профессиональной риэлторской конторы, производящей оценивание, в таких случаях:

  • Желание взять заем под залог имущества. Получение выгодного кредита возможно исключительно при наличии объективного отчета с правильным отражением залоговой стоимости здания (помещения).;
  • Заключение различных сделок с объектом: дарение, покупка-продажа, сдача (как вариант — взятие) в аренду. Знание реальной рыночной стоимости необходимо для правильного заключения соответствующих договоров;
  • Привлечение новых инвестиций. Велика вероятность того, что инвестор, ознакомившись с результатами оценивания, захочет способствовать развитию бизнеса. Естественно, если показатели отчета его устроят;
  • Страхование недвижимости. Произвести оценку имущества могут и работники страховой компании, но вряд ли его можно назвать объективным. Хотя бы потому, что эта фирма является заинтересованной стороной;
  • Перерасчет стоимости основных фондов для налоговой инспекции. Оценка стоимости коммерческой недвижимости нужна примерно раз в год для того, чтобы сумма налогов была рассчитана верно. Выгода здесь двойная: отсутствие проблем с налоговиками и возможная экономия на выплатах;
  • Реструктуризация или ликвидация объекта;
  • Внесение недвижимости в виде взноса;
  • Возникновение судебных споров относительно имущества.
  • Порядок формирования цены на нежилую недвижимость

    Если вы хотите приобрести коммерческое недвижимое имущество, важно знать, из каких компонентов складывается цена на квадратные метры. Стоимость коммерческого объекта определяется такими факторами:

    • Текущее состояние рынка. Именно от этого фактора зависит начальная стоимость «квадрата». Ее повышение или, наоборот, понижение зависит от вида, назначения и индивидуальных особенностей здания или помещения;
    • Местоположение. Важна также транспортная доступность здания. Естественно, чем ближе объект к центру, тем покупательная способность (как вариант — арендная ставка) выше. Здания, находящиеся на окраинах, ценятся дешевле. Однако, здесь есть и свои минусы. Добраться до офиса или магазина бывает сложно. Да и размещение в непрестижном районе не лучшим образом сказывается на имидже предприятия;
    • Функциональное назначение;
    • Метраж помещения, его вид и планировка;
    • Увеличивают ценность недвижимого имущества хорошее состояние инженерных и бытовых коммуникаций, централизованное тепло- и энергоснабжение, наличие системы кондиционирования воздуха, а также система охраны;
    • Наличие средств связи (телефона и доступа в интернет). От этого во многом зависит деловая активность предприятия. Делать из этого пункта статью экономии не следует, поскольку время, потраченное на самостоятельное подсоединение к телекоммуникационным сетям, чревато убытками для компании.

    Это усредненный набор факторов оценки, учитываемых риэлтором, но многое зависит и от функционального назначения объекта. Например, для магазина или офиса первоочередное значение имеют их место расположения и транспортная доступность. Для склада - вид и оснащенность здания.

    Какие документы требуются для оценки

    Для того, чтобы была выполнена оценка нежилой недвижимости, потребуется такой пакет документации:

    • Комплект правоустанавливающих документов;
    • Полный технический паспорт постройки, с экспликацией и поэтажными планами;
    • Данные о сдаче помещений в аренду по всему зданию: число договоров, сроки и ставки по аренде;
    • Документы на землю;
    • Информация о наличии обременений;
    • Документ, подтверждающий балансовую стоимость недвижимости на момент оценивания.

    Результаты оценивания отражены в отчете с подробным анализом состояния рынка Одессы, Одесской области и обоснованием стоимости имущества. Риэлторская контора производит также обоснование выбора конкретного подхода и причины отказа от иных методик. К отчету прилагаются также ксерокопии документов, предоставленные заказчиком.

    Смотрите также: