Как сдать квартиру в аренду в Украине: советы экспертов

В конце июля 2020 года, в Верховную Раду был внесен проект закона, об изменении и дополнении статьи 170 Налогового кодекса Украины. Суть изменений направлена на уменьшение действующей ставки налога на доход взимаемый с арендодателя – с 18% до 9%. По оценке авторов проекта, более 90% всей жилой недвижимости сдаются неофициально. Арендодатель подставляет себя под удар – игнорирование требований регистрации договора аренды прямо указывает на незаконность предоставления имущества в наем. Как сдать квартиру в аренду законно? Советы эксперта по недвижимости Александра Цвигуна:

• Какие преимущества и защиту получит арендодатель, если пойдет по официальному пути регистрации договора?
• Что может потерять владелец недвижимости?
• Как снизить налоговую нагрузку – очень простые секреты снижения действующей налоговой ставки с 18% + 1,5% до 5%;
• Как оценить арендатора – на что обратить внимание?

Как официально сдать квартиру в аренду?

Условия законной сдачи квартиры в аренду и налогообложения доходов регулируются всего 2 нормативными актами Украины:

• Аренда жилья в соответствии со ст. 810 Гражданского кодекса Украины;
• Статья 170 (1) об особенностях исчисления и уплаты налога на доход от сдачи имущества в аренду.

Обратите внимание на 2 важных условия:

1. Вопреки распространенному мнению, договор аренды жилья не подлежит нотариальному удостоверению. Многие путают его с договором обратного выкупа. Когда арендатор заключает договор с правом приоритетного выкупа жилой недвижимости.
2. Обязательна письменная форма. Договор не нужно регистрировать у нотариуса. Однако, владелец недвижимости должен заполнить специальную форму в налоговом органе – для регистрации налогооблагаемого источника дохода.

Регистрация договора у нотариуса не дает преимуществ арендодателю. Договор не дает дополнительные условия для безопасности. Наоборот, такой путь будет сложен для обеих сторон:

• Время заключения договора;
• Дополнительные расходы на нотариуса.

Как сдать квартиру с наименьшим риском – в официальном порядке?

С 24 июля 2020 года, в Раде находится законопроект о снижении налоговой ставки за аренду с 18% до 9%. Когда он будет принят – неизвестно. Берем в расчет 18%. С 30 тыс. грн. условного дохода, арендодатель должен заплатить всего 5400 грн. налога. В сравнении с штрафом свыше 14 606 грн. – это вполне терпимо.

Как законно снизить налог на сдачу квартиры в Украине?

Владелец недвижимости регистрируется как ФЛП 3 группы. В этом случае, он обязан платить 5% на полученный доход и 1039 грн. в качестве социального взноса. Военный сбор отсутствует. Из условной суммы за аренду в 30 тыс. грн. получается 1500 грн. налог на доход и 1089 грн. социальный взнос. Всего 2589 грн. против 5400 грн.

Вопрос который часто задают арендаторы. Если жилье не зарегистрировано в качестве налогооблагаемого дохода, является ли это причиной отказа рассмотрения дела в суде. Например, когда иск предъявлен бывшему арендатору за причиненный ущерб и так далее. Нет. Согласно Гражданскому кодексу Украины, должна быть соблюдена простая письменная форма договора. Невыплата налогов относится к совершенно другим правоотношениям – суд не будет их рассматривать в отрыве от основного иска. Это забота исключительно налогового органа.

Рекомендуем статью: Налоги при аренде недвижимости в Украине (2021 год)

Неофициальная сдача квартиры в аренду в Украине

Выше мы рассмотрели цену вопроса – сколько надо отдать государству. Пусть арендодателя не пугает создание ФЛП, можно обойтись без бухгалтера. Процедура регистрации в налоговом органе простая – необходимо заполнить форму и 4 раза в год платить налог. Реквизиты любезно предоставят в налоговом органе.

Однако есть условия, которые толкают на неофициальное заключение аренды. Например, когда имущество больше 100 квадратных метров (не подходит для ФЛП 3 группы) или когда просто не хочется связываться с государством.

Какие преимущества получает арендодатель?

• Минимальная экономия денег;
• Риск быть пойманным присутствует, однако если арендатор надежен риск равен нулю;
• “Чем меньше знает государство – тем лучше”.

Еще раз обратим внимание – игнорирование регистрации договора в налоговой, не влечет его непризнания в суде. При условии, если соблюдена простая письменная форма. Мы видим только один риск – никогда и ни при каких условиях не заключайте сделку устно. В этом случае, владелец недвижимости может больше потерять, чем приобрести.

Как может помочь риелтор? Только в поиске адекватного клиента и экономии средств. Например, каждое объявление требует платного продвижения в интернете. Сотрудник агентства недвижимости берет на себя все функции показа квартиры, выполнения формальностей с заключением договора. Обратите внимание на маленький нюанс. Когда вы рассчитываетесь с риэлтором – вы проводите платеж официально. Что не может не уйти от поля зрения налоговой.

Штраф за неофициальную сдачу квартиры

Дело в том, что налоговики часто устраивают внезапные проверки и облавы на арендодателя, который сдает квартиру без договора. 

Рассмотрим на простом примере, какой штраф заплатит арендодатель:

Заключен договор аренды квартиры с ежемесячной суммой 10 тыс. грн. Владелец недвижимости не уведомил налоговый орган и допустил просрочку и сокрытие расчета на доход в течение 3-х месяцев (арендатор заявил жалобу в налоговый орган о неуплате отчислений).

Согласно статьи 127 Налогового кодекса Украины, физическое лицо обязано оплатить 20% от неуплаченного вовремя налога.

Сама ставка по доходу – 18% плюс военный сбор 1,5%. Итого 19,5%. Сумма арендных платежей за 3 месяца составила 30 тыс. грн.

Итого:

• Прямые выплаты на полученный доход составят 5 850 грн. (18% + 1,5%);
• Штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога незаконной сдачи в аренду – 1 170 грн. (если просрочка превышает 30 дней, если меньше – 10%);
• Государство санкционирует владельца за несвоевременную подачу декларации (где должен быть указан доход согласно статьи 164.1) – от 3-х до 8 прожиточных минимумов (ПМ) граждан. Штраф налагается в размере 50%. Учитывая то, что допущена неуплата налога более 3-х месяцев, налоговый орган наложит максимальный штраф в размере 8 ПМ. С 1 декабря 2020 года он составляет 2189 грн. Расчет проходит по учету 50% ставки ПМ: 8 * 2189 (50% – 1094,5) = 8756 грн.

Суммарно: 5 850 грн. + 8 756 грн. = 14 606 грн. Это составляет 50% возможной выручки от сдачи квартиры в аренду.

В данном примере мы рассчитали срок в 3 месяца. Если срок будет от 1 года и выше – суммы, разумеется, будут намного больше.

Советы при сдаче квартиры в аренду

Как правильно сдать квартиру в аренду – на что обратить внимание при встрече с потенциальным клиентом? Мы даем несколько действенных советов, которые помогли многим собственникам избежать проблем:

• Вбейте телефон клиента в Google поиск – возможно, контакты уже где-то могли засветиться. Проверьте данные клиента простым набором телефона в Viber, WhatsApp – если клиент не зарегистрирован, это сразу должно насторожить. Возможно, он использует разовый номер. Только на случай этой аренды;
• Попросите ИНН. Передайте запрос в бюро кредитных историй. Если человек проблемный, с кучей долгов – игнорируйте его предложения (попросите его самостоятельно зарегистрироваться и получить отчет – если клиент честный, его не должна смутить эта процедура);
• Попросите ссылку в социальных сетях. Мошенник сразу выдаст себя – для него анонимность решающий фактор;
• Проверьте персональные данные в поиске базы МВД Украины. Предосторожность не помешает;

Основные правила сдачи квартиры в аренду упускают важную деталь – перечень имущества в квартире на момент передачи ее в аренду. Отсутствие этого документа, сильно усложняет жизнь обманутому арендодателю. Всегда составляйте список передаваемого имущества. Мебель, предметы интерьера. Прилагайте этот список к договору. Арендатор должен поставить свою подпись – с этого момента, он несет за это ответственность. Обращение в полицию без указанного списка – пустая трата времени и нервов.

Наконец, очень важная рекомендация. Часто игнорируемая владельцами квартир. Оформите базовую страховку на квартиру. От затопления или пожара. Она стоит не так дорого. Меньше 10% от ежемесячной аренды – но у вас исчезает головная боль на случай неадекватных действий арендатора.

Помните, из 10 выбранных арендаторов лучше выбрать 1 надежного. Пусть это займет время. Но цена вопроса существенная. Вы не получите убытки при небрежном пользовании ванной, ваша квартира не сгорит, не будет вынесена вся мебель и вы не будете делать ремонт каждый год. Такие затраты зачастую съедают всю прибыль от аренды.