Субаренда – что это такое? Договор субаренды в Украине.

Субаренда – это прямое согласие арендатора на передачу имущества во временное владение и пользование субарендатору. Арендатор имеет право заключить соглашение о субаренде при условии, если арендодатель выражает согласие и это положение закреплено в договоре.

Договор субаренды

Закон Украины 435-V следующим образом определяет правоотношения в области субаренды:

Субаренда согласно статье 774 Гражданского кодекса Украины – это уступка прав по договору третьему лицу. Правоотношения всех 3-х сторон должны быть урегулированы договором:

• По первому договору, между арендодателем и арендатором должен быть заключен договор аренды (найма);
• Между арендатором и субарендатором должен быть заключен договор субаренды.

Соглашение субаренды должно отвечать следующим обязательным условиям:

• Срок субаренды не может превышать основной договор аренды;
• Если основной договор аренды не содержит согласия предоставления имущества в аренду, такая сделка не может быть признана законной.

Обратите внимание, условия в соглашении не должны вступать в противоречие с основным договором.

Если стороны достигли соглашения, арендатор может выполнить следующие действия:

• Выбирать новых субарендаторов – право выбора стороны находится исключительно в его компетенции. Арендодатель, при наличии специальной оговорки в соглашении не вправе вмешиваться в этот процесс;
• Имущество или вещь необязательно может быть передана на условиях оплаты. Например, основной договор заключен на условиях ежемесячной оплаты, а договор субаренды может быть передан в безвозмездное пользование (за исключением участия в нем юридических лиц);

Для чего заключать договор?

Преимущество подобной конструкции сделки очевидно. Например, для владельца крупного объекта коммерческой площади. Предоставляет все имущество определенной управляющей компании. Последняя находит арендаторов на коммерческие площади и выполняет функции управления объектом: поддержка технического состояния, сервис и обслуживание, выплата налогов. Выгоду получают все участники сделки. Владелец имущества избавляет себя от трудоемких процессов поиска клиентов и обслуживания недвижимости, управляющая компания напрямую работает с привлеченными субарендаторами.

Еще одна хитрость заключается в том, что данная договорная конструкция позволяет увеличить ежемесячные платежи за условный квадратный метр. Управляющая компания разбивает площади недвижимости на небольшие секторы и увеличивает оплату. Действует простое правило – легче найти клиента на меньшую площадь.

Рекомендуем почитать: Как сдать квартиру в аренду в Украине?

Что даст субаренда для арендатора?

Возможность улучшить свои коммерческие показатели. Например, арендодатель соглашается с ремонтом помещения за счет арендатора. Чтобы компенсировать расходы, арендодатель предлагает последнему сдать часть имущества в субаренду. Оплата за такую операцию будет считаться как компенсация за расходы.

Многие компании идут на эту хитрость. Предоставляя субаренду арендаторам как дополнительный бонус при заключении договора.

Риски субарендатора

Украинцы допускают наиболее распространенные ошибки. Основные риски ложатся на субарендатора. В случае признания сделки недействительной, именно он теряет больше всех. Если заключен договор субаренды нежилого помещения, субарендатор может потерять право возврата всех начисленных платежей.

Арендодатель вправе в любой момент прекратить субаренду. Если будет установлено, что договор не отвечает условиям первоначальной сделки. Ни о каких компенсационных выплатах не может идти речи. Обратите внимание на еще одну ошибку. Если первоначальный договор подлежал нотариальной регистрации, последующий договор субаренды также должен быть нотариально заверен. Если условие не соблюдено – сделка не может быть признана законной. Следовательно, субарендатор теряет все внесенные арендные платежи и инвестиции выполненные в период действия договора.

Почитайте статью: Налоги на продажу и покупку недвижимости в Украине

На что обратить внимание при заключении договора субаренды?

• Срок заключения сделки. Всегда в обязательном порядке требуйте основной договор. Срок субаренды не может превышать срока действия основного договора. Даже если арендатор утверждает, что сможет продлить действие соглашения об аренде.
  
  
• Арендатор нарушает условия договора. Например, задерживает оплату коммунальных платежей, не поддерживает имущество в исправном техническом состоянии, не выполняет мелкий текущий ремонт (как предусмотрено условиями договора). В этом случае арендодатель вправе заблокировать доступ к помещению не только арендатора. Но и всех лиц, с которыми последний заключил договор субаренды. Даже если субарендатор полностью обеспечивал выполнение закона и условий договора, позиция арендодателя будет в полной мере оправданной и не противоречить положениям Гражданского кодекса Украины.
  
  Как правило, конфликтные ситуации часто возникают из-за просрочек арендной платы арендатора перед арендодателем. Единственной гарантией для субарендатора, может быть быстрое расторжение условий соглашения субаренды с переводом всех платежей на арендодателя.
  
  
• Досрочное расторжение условий договора. На практике, часто встречается следующая конфликтная ситуация. Арендодатель и арендатор заключили договор. Последний с согласия арендодателя, заключил договор субаренды. Через несколько месяцев стороны досрочно расторгли соглашение. В уязвимом положении находится субарендатор – по правилам сделки, он тоже обязан выйти из договора.

Что в этом случае необходимо сделать?

Включайте в текст договора дополнительные гарантии. Например, выплата компенсационных расходов для субарендатора. Можно предусмотреть дополнительные выгодные для себя преимущества. Если расторгнут договор, арендатор выплачивает определенные неустойки или издержки. В таких условиях нет ничего предосудительного, ведь с договором субаренды, как правило, субарендатор платит дополнительный депозит. При расторжении основного договора, он может просто сгореть – эта сумма не перейдет на счет арендодателя. Требовать ее в момент расторжения соглашения просто бессмысленно. Все платежи по субаренде регулируются отдельным договором. Оплата между арендодателем и арендатором строится на конструкции другой сделки.