Меню

Недвижимость и COVID-19 (Часть 2) | 1realty

Первая риэлторская компанияБлогНедвижимостьНедвижимость и COVID-19 (Часть 2) | 1realty
Недвижимость и COVID-19 (Часть 2) | 1realty

Ветренно, ветренно… «…вихри враждебные веют над нами…», тьфу ты, не к ночи…

Опять сегодня волнищи белыми мустангами перелетают через брекватер у Воронцовского маяка, напоминая о силище природы и бренности бытия…

— Да лааадно… — как говорят младшие дети))

И все-таки, как же закручиваются эти социально-экономические вихри…

Вот уже и в ЧС (слава Богу – не в положение) нас ввели… Практически уже все страны ЕС (Великобритания таки пала, остались скоростные шведы) приняли самые жесткие меры карантина по ограничению распространения вируса. Лидеры ведущих экономик мира поставлены «на растяжку» выбора между жизнями своих, в основном, пожилых сограждан и мощной рецессией экономик свих стран. Особенно тяжеленько приходится нашему бывшему коллеге, Президенту США Дональду Трампу, который заявил о возможности окончания карантинных мер через 15 дней, ради удержания экономики, но оставил все-таки оговорку о том, что это может происходить не сразу во всех штатах, обозначив необходимость особой внимательности к Нью-Йорку (более 17000 зараженных из 70 000 по всем Штатам), где плотность населения способствует резкому росту инфицированных. А терпеть все ЭТО им еще аж до ноября… Да уж…

Ну вот все это – таки да, не ужас-ужас. Интервенция НБУ на 2,2 млрд. немного приостановила падение гривны, а точнее рост доллара, что всегда «трошки» радовала недвижимсоть. Нефть всем на радость (ну почти) от 18 до 22 долл./баррель, а это для всех производителей, как падение энергоносителей – благо. А украинской нефтехимической промышленности, привязанной сырьем к газу, который связан по цене с той же нефтью – так вообще шанс постепенно отыграться на рынках удобрений. Металлургия конечно сначала просядет, как и все, но основной «мировой металлист», Китай, тоже хорошо просел и все зависит от восстанавливающего мирового спроса в среднесрочной перспективе. И… Но об этом все позже – в прогнозе Промышленного сегмента недвижимости. А сегодня про самое насущное – про РИТЕЙЛ (и вот тут не так все может быть хорошо, как мы все понимаем) И СКЛАДЫ (а вот тут ужу может быть по разному).

Часть 2. РИТЕЙЛ и СКЛАДСКИЕ ЛОГИСТИЧЕСКИЕ КОМПЛЕКСЫ

Воздействие корона-кризиса на сегмент торговой недвижимости был ей прочувствован практически мгновенно первой ударной волной на продуктовую розничную группу. Сперва – это была перенагрузка в бакалейно-бумажной группе (ну любит наш народ покушать гречку и после). А потом, уже поуспокоившись, перераспределилась более равномерно на товары первой необходимости: химию, скоропортящуюся продукцию и кончено… алкоголь (надо срочно что-то делать? Что же делать? Надо выпить…).

Пандемия может существенно повлиять как на потребление товарной группы сопутствующих товаров, так и на поставки импортных позиций товаров из-за прерывания цепочек поставок и логистики. Основным ударом по торговле конечно же будет не сама эпидемия и карантин, а его экономические последствия – дефицит бюджета, падение доходов населения и покупательской способности, спад производства, сужение потребительской корзины до самого необходимого.

Крупным сетям надо готовится к сужению денежных потоков, а производителям и поставщикам к еще большим отсрочкам по платежам. Большая нагрузка видна уже сегодня на сектор онлайн покупок и служб своевременной (подчеркну) доставки. Это и отдельный вид предоставления услуг для тех же крупных сетей, но и отличный шанс для получения конкурентного преимущества средним и мелким магазинам шаговой доступности (об этом ниже).

Можно предвидеть падение аренды, а соответственно и стоимости площадей продажи продукции легкой промышленности. Крупные промтоварные оптовые рынки будут закрыты в краткосрочной перспективе, а в совокупности с тем же разрывом поставок и логистических цепочек и всеми, вышеперечисленными экономическими факторами — дефицит бюджета, покупательской способностью и т.д., восстановление их деятельности отложится на неопределенный период.

В городах крупных таможенных терминалов и товарных потоков — это угроза еще и резкого роста безработицы, количество которой сегодня, с учетом вернувшихся из-за рубежа «заробитчан», может достигнуть в пессимистических прогнозах… до 2 млн. человек, что в свою очередь тоже не добавит роста количества покупателей и объема покупок во всех товарных группах, и в конце среднесрочного периода — даже и в фармацевтических.

Все эти причины дадут толчок крупной перестройке в арендных отношениях, пересмотре ставок аренды, льгот и/или отсрочек в первую очередь, в крупных ТРЦ и БЦ (о них тоже отдельно).

А вот небольшие и маленькие торговые помещения продуктовой группы могут даже, в зависимости от сроков длительности карантина, удержать свои ценовые позиции, улучшив сервис и получив конкурентное преимущество именно в своевременности онлайн доставки и в знании потребностей своего квартала, своего клиента что может дать некоторую устойчивость средним и мелким магазинам, а соответственно – не значительно пересматривать и ставки арендной платы, что в первую очередь интересует собственников и инвесторов данного сегмента.

Это то, что касается местного потребителя.

В городах, где большая часть торговли направлена на туристический поток покупателей, можно проэкстраполировать выводы, представленные в предыдущем анализе и прогнозе сегмента ХоРеКи. Тут возможен временный спад, в среднесрочной перспективе и переход к реализации товаров первой ценовой категории. Последствия вероятного слабого летнего туристического сезона дадут рост вакантных предложений в данных сегментах торговых объектов и, соответственно, снижение арендных ставок.

При затянувшемся карантине (что весьма возможно на период и до 4-6 месяцев), эти же перспективы будут касаться объектов по продаже товаров средней, высшей и премиальной ценовой категории. А так же объектам развлечений и реализации различных дополнительных услуг.

Общий тренд торговли будет находиться в состоянии стагнации, а связанные с ним ставки аренды и стоимость торговых площадей в ближайшей перспективе будут снижаться. И чем быстрее собственники восстановят баланс арендных отношений, тем быстрее в среднесрочном периоде произойдет остановка падения, стабилизация и рост покупательского и инвестиционного интереса.

СКЛАДЫ

В складских комплексах продтоварной группы классов А, А-, В будут происходить изменения в структуре, как групп арендаторов, так и перестройки концепций логистики. Скорее всего мы будем наблюдать и смену концепций самой торговли, постепенного перехода ее в онлайн продажи, изменение общей картины спроса и предложения, потребительской корзины, среднего чека.

Борьба крупных ритейлерских сетей с средними и мелкими магазинами заставит первых пересмотреть свои складские и логистические процессы. В среднесрочной перспективе для развития интернет-продаж им понадобится расширение складских площадей, при чем, возможно, как новых крупных логистических комплексов для хранения бОльших запасов продукции, так и средних и мелких складских помещений по всей сети своего регионального покрытия. Так же планируется рост спроса на склады с регулируемым температурным режимом, специальные морозильные комплексы, как крупных размеров, так и маленьких, вплоть до сети мобильных рефрижераторов.

Но все это в среднесрочной перспективе, после того, как разорванные товарные цепочки станут постепенно заменяться измененным потребительским спросом и увеличением количества замещаемой продукции, выпускаемой местными производителями.

Дополнительные арендные площади, просевших в продажах, других товарных групп, скорее всего быстрее выйдут на рынок, чем и компенсируют повышенный спрос в продтоварной группе и не дадут подняться арендным ставкам. Но все будет зависит от скорости замены первых на вторых и ту возможен периодический дефицит площадей, что может вызывать точечный рост спроса.

Но ни какая зараза не за претит посевную, что бы там не говорили, даже по телевизору. Отдельным сегментом стабильного спроса являются помещения для хранения агропродукции и в частности, зерновых. И если, в выше перечисленных сегментах, будет наблюдаться перестройка структуры, то в хранении агроподукции мы увидим только рост спроса на складские помещения. Повышенным спросом, как и сейчас, будут пользоваться комплексы, приближенные к портам и/или имеющие ж/д пути сообщения. Кроме крупных элеваторных комплексов будет спрос на склады напольного насыпного хранения, в том числе и «нишевых» зерновых или как еще называют – канареечных. Интересно, что активность спроса в этот весенне-коронавирусный период на аренду таких видов складских помещений не упала. Соответственно, ставки аренды и инвестиционный спрос в этом сегменте недвижимости будет стабильно растущим.

Конечно, многое зависит не только от погоды и урожая. Тут и фактор налогового регулирования, тот же пресловутый ННВК, и целевой помощи государства одному из ведущих секторов экономики, и льготные кредиты производителям и фермерскому хозяйству. Постепенный уход от экспортно-сырьевой ориентации и стимулирование на переход к первичной и вторичной переработке агропродукции и, соответственно, увеличение добавочной стоимости, остающейся в стране. И конечно, очень важно сегодня не наломать дров с введением рынка земли сельскохозяйственного назначения. Когда все во всем мире на спаде – не отдавать все за бесценок, а по-хозяйски отнестись к одному из самых важных, после человека конечно, ресурсов государства. Но это тема отдельного большого разговора.

В целом, складская недвижимость выдержит структурную перестройку и останется на своих позициях, а при правильном управленческом подходе может, даже в краткосрочной перспективе, быть интересным инвестиционным сегментом.

А пока сидим по домам – бережем себя и близких, думаем, планируем, обучаемся.

И не забываем помогать тем, кому это жизненно необходимо.

Дмитрий Грабина

Смотрите так же:

Комментарии

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Другие статьи Все статьи
Интерактивная карта стоимости недвижимости уже на нашем сайте!

Наш партнер Информационно  аналитический центр «Олимп-Консалтинг» подготовил

Недвижимость и COVID-19 (Часть 2) | 1realty

Ветренно, ветренно… «…вихри враждебные веют над нами…»,