Проверка застройщика: на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке?

Множество инвесторов в недвижимость не раз “обжигались” при приобретении квартиры в новостройке. Компания-застройщик может оказаться недобросовестной и не достроить объект. Для того, чтобы удачно выбрать надежного застройщика – его необходимо проверить. Сделать это можно самостоятельно и с помощью опытного эксперта по недвижимости.

Что может случится с объектом, если застройщик недобросовестный:

• невыполнение застройщиком взятых на себя обязательств, в итоге строительство замораживается;
• несоответствие разрешительных документов и возводимого объекта, к примеру, по документам на участке может быть построена пятиэтажка, в то время как возводится высотка;
• фиктивность документов на строительство, разрешения, представленные на сайте застройщика, могут отсутствовать в государственном реестре.
• несвоевременная сдача объекта;
• один объект может быть продан сразу нескольким покупателям;
• квартиры находятся в залоге у банка и могут быть изъяты для погашения кредитов застройщика.

По статистике, около 20% строящихся в Украине многоквартирных домов будут заморожены или их сдача будет приостановлена. В связи с этим перед совершением сделки необходима полная проверка застройщика. Эту процедуру можно доверить как профессионалам, так и провести самостоятельно.

Общий список, по которому необходимо проверять застройщика выглядит так:

1. Свидетельство на право собственности на земельный участок, на котором строится дом.
2. Разрешение на строительство.
3. Договор на проектирование и строительство.
4. Лицензии на строительство и проектирование.
5. Договор на участие в долевом строительстве.
6. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.

Дальше мы рассмотрим некоторые пункты детальнее, а также дадим дополнительные рекомендации по проверке компании-девелопера.

Репутация застройщика

В качестве застройщика объекта обязательно должна выступать компания с положительной репутацией. Необходимо проверить застройщика по ЕГРПОУ. Единый госреестр поможет узнать дату основания компании, ее учредителей, объем уставного капитала, тип разрешенной деятельности. Здесь же можно узнать о наличии долговых обязательств и судебных тяжб у застройщика.

Дополнительно необходимо проверить застройщика и связанные с ним компании через Единый государственный реестр судебных решений. Портал налоговой службы позволит определить наличие задолженностей у компании перед государством.

У надежного застройщика обязательно должны быть завершенные объекты. Убедитесь, что они были сданы в срок, а также работы были проведены качественно. Дополнительно стоит ознакомиться с материалами Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам. Возможно, компания ранее являлась фигурантом в крупных скандалах.

Список необходимых документов

У застройщика в обязательном порядке должны быть следующие документы:

• Документы, подтверждающие его права на земельный участок. В этой роли может выступать выписка о праве собственности, договор аренды или суперфиции. В последних случаях необходимо проверить сроки соглашения. Права на земельный участок, а также его целевое назначение могут быть проверены через Государственный реестр прав на недвижимое имущество и Публичную кадастровую карты. Целевое назначение участка должно соответствовать строительству многоквартирного дома, что в государственной классификации соответствует маркировке 02.03 или 02.07. В случае если участок не предназначен для жилищного строительства, проект может быть заморожен или арестован.
• Градостроительные условия и ограничения застройки. В этом документе содержатся требования к проектированию и строительству, в частности, указана этажность и уровень плотности застройки участка. Он требуется для выполнения строительных работ, финансирования объекта, подключения его к централизованным инженерным сетям и коммуникациям.
• Проектная документация – она разрабатывается на базе градостроительных условий, проводится ее экспертная оценка, в ходе которой выявляется класс сложности строительства.
• Договора о совместной строительной деятельности. Зачастую квартиры в одном комплексе реализуются несколькими девелоперами. В этом случае клиенту следует изучить отношения между ними, распределение площадей после окончания проекта. Это позволит избежать продажи одной и той же квартиры дважды. Если между партнерами ведутся судебные тяжбы, от покупки такого жилья стоит отказаться.

Дополнительно необходимо проверить наличие технических условий для подключения коммуникаций, а также договор между застройщиком и компанией, реализующей квартиры, зачастую это разные юрлица.

Разрешение на строительство

Многоквартирные дома относятся к третьей категории сложности, комплексы из нескольких домов или секций относятся к 4 и 5 классу. Здания третьей категории могут возводиться на базе декларации о начале строительных работ. Для строений 4 и 5 класса требуется разрешение на строительство. Только после получения разрешительных документов компания может приступить к началу строительства. Наличие документов может быть проверено на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции. Проверке подлежит не только наличие разрешения, но и его содержание, в частности тип объекта, этажность, количество корпусов.

Для объектов 4 и 5 уровня сложности дополнительно потребуется лицензия подрядчика или генподрядчика.

Заключение договора

При покупке квартиры у застройщика возможно оформление соглашений следующих типов:

• предварительный договор купли-продажи;
• договор о долевом участии (членстве в жилищно-строительном кооперативе);
• инвестиционный договор;
• договор купли-продажи прав на имущество;
• договор участия в ФФС.

Недобросовестные застройщики часто предлагают заключить предварительный договор. В этом случае клиент не может проверить, на что идут переданные за недвижимость средства, а также не была ли вторично продана данная квартира. Наиболее оптимальными специалисты считают заключение сделок о целевом инвестировании и участии в ФФС. Данные сделки строго регламентируются на законодательном уровне.

При заключении сделки покупателю необходимо проверить наличие в документе спецификаций приобретаемой квартиры: проектной площади, числа комнат, этажа, номера. Эта информация позволит точно идентифицировать купленную недвижимость при оформлении. В документе должны быть прописаны даты окончания строительства, ввода объекта в эксплуатацию, а также срока передачи квартиры покупателю. В случае отсутствия точных дат в договоре, застройщик сможет переносить сроки исполнения по своему усмотрению. Должен быть установлен размер пени в случае просрочек, которую обязан будет выплатить застройщик, а также ответственность за некачественное выполнение, сроки и условия исправления.

Покупатель обязан убедиться, что в договоре четко прописана стоимость квартиры. При оформлении рассрочки дополнительно прописывается график внесения платежей.