Перевірка забудовника: на що звертати увагу при покупці квартири в новобудові?

Безліч інвесторів в нерухомість не раз "обпікалися" при придбанні квартири в новобудові. Компанія-забудовник може виявитися недобросовісної і не добудувати об'єкт. Для того, щоб вдало вибрати надійного забудовника – його необхідно перевірити. Зробити це можна самостійно та за допомогою досвідченого експерта з нерухомості.

Що може трапиться з об'єктом, якщо забудовник недобросовісний:

• невиконання забудовником взятих на себе зобов'язань, в результаті будівництво заморожується;
• невідповідність дозвільних документів і споруджуваного об'єкта, наприклад, за документами на ділянці може бути побудована п'ятиповерхівка, в той час як зводиться висотка;
• фіктивність документів на будівництво, дозволу, представлені на сайті забудовника, можуть бути відсутні в державному реєстрі.
• несвоєчасна здача об'єкта;
• один об'єкт може бути проданий відразу декільком покупцям;
• квартири знаходяться в заставі у банку і можуть бути вилучені для погашення кредитів забудовника.

За статистикою, близько 20% споруджуваних в Україні багатоквартирних будинків будуть заморожені або їх здача буде припинена. У зв'язку з цим перед здійсненням операції необхідна повна перевірка забудовника. Цю процедуру можна довірити як професіоналам, так і провести самостійно.

Загальний список, за яким необхідно перевіряти забудовника виглядає так:

1. Свідоцтво на право власності на земельну ділянку, на якому будується будинок.
2. Дозвіл на будівництво.
3. Договір на проектування та будівництво.
4. Ліцензії на будівництво та проектування.
5. Договір на участь у пайовому будівництві.
6. Довідка про відсутність заборгованості за послуги ЖКГ.

Далі ми розглянемо деякі пункти докладніше, а також дамо додаткові рекомендації щодо перевірки компанії-девелопера.

репутація забудовника

Як забудовник об'єкта обов'язково має виступати компанія з позитивною репутацією. Необхідно перевірити забудовника з ЄДРПОУ. Єдиний держреєстр допоможе дізнатися дату заснування компанії, її засновників, обсяг статутного капіталу, тип дозволеної діяльності. Тут же можна дізнатися про наявність боргових зобов'язань і судових тяжб у забудовника.

Додатково необхідно перевірити забудовника і пов'язані з ним компанії через Єдиний державний реєстр судових рішень. Портал податкової служби дозволить визначити наявність заборгованостей у компанії перед державою.

У надійного забудовника обов'язково повинні бути завершені об'єкти. переконайтеся, що вони були здані в строк, а також роботи були проведені якісно. Додатково варто ознайомитися з матеріалами Асоціації допомоги постраждалим інвесторам. можливо, компанія раніше була фігурантом у великих скандалах.

Список необхідних документів

У забудовника в обов'язковому порядку повинні бути наступні документи:

• документи, підтверджують його права на земельну ділянку. У цій ролі може виступати виписка про право власності, договір оренди або суперфіцію. В останніх випадках необхідно перевірити терміни угоди. Права на земельну ділянку, а також її цільове призначення можуть бути перевірені через Державний реєстр прав на нерухоме майно та Публічну кадастрову карти. Цільове призначення ділянки має відповідати будівництва багатоквартирного будинку, що в державній класифікації відповідає маркуванню 02.03 або 02.07. У разі якщо ділянка не призначений для житлового будівництва, проект може бути заморожений або заарештований.
• Містобудівні умови і обмеження забудови. У цьому документі містяться вимоги до проектування та будівництва, зокрема, вказана поверховість і рівень щільності забудови ділянки. Він потрібен для виконання будівельних робіт, фінансування об'єкта, підключення його до централізованих інженерних мереж і комунікацій.
• Проектна документація – вона розробляється на базі містобудівних умов, проводиться її експертна оцінка, в ході якої виявляється клас складності будівництва.
• Договори про спільну будівельної діяльності. Найчастіше квартири в одному комплексі реалізуються декількома девелоперами. У цьому випадку клієнтові слід вивчити відносини між ними, розподіл площ після закінчення проекту. Це дозволить уникнути продажу однієї і тієї ж квартири двічі. Якщо між партнерами ведуться судові тяжби, від покупки такого житла коштує відмовитися.

Додатково необхідно перевірити наявність технічних умов для підключення комунікацій, а також договір між забудовником і компанією, реалізує квартири, найчастіше це різні юрособи.

Дозвіл на будівництво

Багатоквартирні будинки відносяться до третьої категорії складності, комплекси з декількох будинків або секцій відносяться до 4 і 5 класу. Будинки третьої категорії можуть зводитися на базі декларації про початок будівельних робіт. для будівель 4 і 5 класу потрібен дозвіл на будівництво. Тільки після отримання дозвільних документів компанія може приступити до початку будівництва. Наявність документів може бути перевірено на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції. Перевірці підлягає не тільки наявність дозволу, але і його зміст, зокрема тип об'єкта, поверховість, кількість корпусів.

для об'єктів 4 і 5 рівня складності додатково буде потрібно ліцензія підрядника або генпідрядника.

Укладання договору

При покупці квартири у забудовника можливе оформлення угод наступних типів:

• попередній договір купівлі-продажу;
• договір про пайову участь (членство в житлово-будівельному кооперативі);
• інвестиційний договір;
• договір купівлі-продажу прав на майно;
• договір участі у ФФБ.

Недобросовісні забудовники часто пропонують укласти попередній договір. У цьому випадку клієнт не може перевірити, на що йдуть передані за нерухомість кошти, а також чи не була вдруге продана ця квартира. Найбільш оптимальними фахівці вважають укладення угод про цільове інвестування та участь у ФФБ. Дані угоди строго регламентуються на законодавчому рівні.

Під час укладання угоди покупцеві необхідно перевірити наявність в документі специфікацій квартири, що купується: проектної площі, числа кімнат, поверхи, номера. Ця інформація дозволить точно ідентифікувати куплену нерухомість при оформленні. У документі повинні бути прописані дати закінчення будівництва, введення об'єкта в експлуатацію, а також терміну передачі квартири покупцеві. У разі відсутності точних дат в договорі, забудовник зможе переносити терміни виконання на власний розсуд. Повинен бути встановлений розмір пені в разі прострочень, яку зобов'язаний буде виплатити забудовник, а також відповідальність за неякісне виконання, терміни і умови виправлення.

Покупець зобов'язаний переконатися, що в договорі чітко прописана вартість квартири. При оформленні розстрочки додатково прописується графік внесення платежів.