Меню

Перевірка забудовника: на що звертати увагу при покупці квартири в новобудові?

Перша ріелторська компаніяБлог про НерухомостіНерухомістьПеревірка забудовника: на що звертати увагу при покупці квартири в новобудові?
Перевірка забудовника: на що звертати увагу при покупці квартири в новобудові?

Безліч інвесторів в нерухомість не раз "обпікалися" при придбанні квартири в новобудові. Компанія-забудовник може виявитися недобросовісної і не добудувати об'єкт. Для того, щоб вдало вибрати надійного забудовника – його необхідно перевірити. Зробити це можна самостійно і за допомогою досвідченого експерта з нерухомості.

Що може трапиться з об'єктом, якщо забудовник недобросовісний:

  • невиконання забудовником взятих на себе зобов'язань, в результаті будівництво заморожується;
  • невідповідність дозвільних документів і споруджуваного об'єкта, наприклад, за документами на ділянці може бути побудована п'ятиповерхівка, в той час як зводиться висотка;
  • фіктивність документів на будівництво, дозволу, представлені на сайті забудовника, можуть бути відсутні в державному реєстрі.
  • несвоєчасна здача об'єкта;
  • один об'єкт може бути проданий відразу декільком покупцям;
  • квартири знаходяться в заставі у банку і можуть бути вилучені для погашення кредитів забудовника.

За статистикою, близько 20% споруджуваних в Україні багатоквартирних будинків будуть заморожені або їх здача буде припинена. У зв'язку з цим перед здійсненням операції необхідна повна перевірка забудовника. Цю процедуру можна довірити як професіоналам, так і провести самостійно.

В останньому випадку важливо звернути увагу на наступні чинники:

  • репутацію забудовника;
  • наявність необхідних документів;
  • наявність дозволу на будівництво;
  • тип договору про купівлю-продаж.

репутація забудовника

В якості забудовника об'єкту обов'язково повинна виступати компанія з позитивною репутацією. Необхідно перевірити забудовника ЄДРПОУ. Єдиний держреєстр допоможе дізнатися дату заснування компанії, її засновників, обсяг статутного капіталу, тип дозволеної діяльності. Тут же можна дізнатися про наявність боргових зобов'язань і судових тяжб у забудовника.

Додатково необхідно перевірити забудовника і пов'язані з ним компанії через Єдиний державний реєстр судових рішень. Портал податкової служби дозволить визначити наявність заборгованостей у компанії перед державою.

У надійного забудовника обов'язково повинні бути завершені об'єкти. переконайтеся, що вони були здані в строк, а також роботи були проведені якісно. Додатково варто ознайомитися з матеріалами Асоціації допомоги постраждалим інвесторам. можливо, компанія раніше була фігурантом у великих скандалах.

Список необхідних документів

У забудовника в обов'язковому порядку повинні бути наступні документи:

  • документи, підтверджують його права на земельну ділянку. У цій ролі може виступати виписка про право власності, договір оренди або суперфіцію. В останніх випадках необхідно перевірити терміни угоди. Права на земельну ділянку, а також її цільове призначення можуть бути перевірені через Державний реєстр прав на нерухоме майно та Публічну кадастрову карти. Цільове призначення ділянки має відповідати будівництва багатоквартирного будинку, що в державній класифікації відповідає маркуванню 02.03 або 02.07. У разі якщо ділянка не призначений для житлового будівництва, проект може бути заморожений або заарештований.
  • Містобудівні умови і обмеження забудови. У цьому документі містяться вимоги до проектування та будівництва, зокрема, вказана поверховість і рівень щільності забудови ділянки. Він потрібен для виконання будівельних робіт, фінансування об'єкта, підключення його до централізованих інженерних мереж і комунікацій.
  • Проектна документація – вона розробляється на базі містобудівних умов, проводиться її експертна оцінка, в ході якої виявляється клас складності будівництва.
  • Договори про спільну будівельної діяльності. Найчастіше квартири в одному комплексі реалізуються декількома девелоперами. У цьому випадку клієнтові слід вивчити відносини між ними, розподіл площ після закінчення проекту. Це дозволить уникнути продажу однієї і тієї ж квартири двічі. Якщо між партнерами ведуться судові тяжби, від покупки такого житла коштує відмовитися.

Додатково необхідно перевірити наявність технічних умов для підключення комунікацій, а також договір між забудовником і компанією, реалізує квартири, найчастіше це різні юрособи.

Дозвіл на будівництво

Багатоквартирні будинки відносяться до третьої категорії складності, комплекси з декількох будинків або секцій відносяться до 4 і 5 класу. Будинки третьої категорії можуть зводитися на базі декларації про початок будівельних робіт. для будівель 4 і 5 класу потрібен дозвіл на будівництво. Тільки після отримання дозвільних документів компанія може приступити до початку будівництва. Наявність документів може бути перевірено на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції. Перевірці підлягає не тільки наявність дозволу, але і його зміст, зокрема тип об'єкта, поверховість, кількість корпусів.

для об'єктів 4 і 5 рівня складності додатково буде потрібно ліцензія підрядника або генпідрядника.

Укладання договору

При покупці квартири у забудовника можливе оформлення угод наступних типів:

  • попередній договір купівлі-продажу;
  • договір про пайову участь (членство в житлово-будівельному кооперативі);
  • інвестиційний договір;
  • договір купівлі-продажу прав на майно;
  • договір участі у ФФБ.

Недобросовісні забудовники часто пропонують укласти попередній договір. У цьому випадку клієнт не може перевірити, на що йдуть передані за нерухомість кошти, а також чи не була вдруге продана ця квартира. Найбільш оптимальними фахівці вважають укладення угод про цільове інвестування та участь у ФФБ. Дані угоди строго регламентуються на законодавчому рівні.

Під час укладання угоди покупцеві необхідно перевірити наявність в документі специфікацій квартири, що купується: проектної площі, числа кімнат, поверху, номера. Ця інформація дозволить точно ідентифікувати куплену нерухомість при оформленні. У документі повинні бути прописані дати закінчення будівництва, введення об'єкта в експлуатацію, а також терміну передачі квартири покупцеві. У разі відсутності точних дат в договорі, забудовник зможе переносити терміни виконання на власний розсуд. Повинен бути встановлений розмір пені в разі прострочень, яку зобов'язаний буде виплатити забудовник, а також відповідальність за неякісне виконання, терміни і умови виправлення.

Покупець зобов'язаний переконатися, що в договорі чітко прописана вартість квартири. При оформленні розстрочки додатково прописується графік внесення платежів.