Как продать коммерческую недвижимость в Украине — советы эксперта по недвижимости

Коммерческая недвижимость — это земельные участки, площади, здания, помещения, которые применяются для получения дохода от производственной, инвестиционной деятельности, аренды или лизинга. По данным аналитической компании UTG, объем украинского рынка коммерческой недвижимости в 2021 году составил более 3,5 миллиардов долларов США, но данные цифры остаются актуальными и на сегоднящний день.

В статье рассматриваются типы коммерческой недвижимости, дается перечень необходимой документации для продажи, указаны размеры уплаты налогов со стороны продавца и покупателя. Эксперт по недвижимости Александр Цвигун даст рекомендации по поиску предполагаемого покупателя, порядку заключения сделки.

Как продать коммерческую недвижимость в Украине?

Не смотря на экономический кризис и коронавирусную инфекцию, покупка коммерческой недвижимости в Украине относится к востребованной услуге. Только покупатели стали более требовательно относиться к приобретаемым объектам, их месту расположения, размерам, году введения в эксплуатацию, уровню обустроенности, ближайшей инфраструктуре.

При покупке парикмахерской или салона красоты главный упор делается на востребованность услуг. Потому лучше выбирать помещения в центральных частях города, на вокзалах с большим проходом людей. СТО, мастерские, шиномонтаж, мойку машин размещают на территориях с удобным подъездом, прохождением централизованного водопровода. Офисные помещения подбирают, в зависимости от направленности, особенностей и обеспеченности бизнеса. Они должны находиться недалеко от остановок общего транспорта.

Типы коммерческой недвижимости

Основным предназначением коммерческой недвижимости является генерация регулярного дохода за счет ведения определенной деятельности или сдачи объектов в аренду. Потому предприниматели вкладывают средства в выгодные сферы деятельности, меняют направленность бизнеса, продают недвижимость торговой или иной направленности, покупают новую коммерцию.

К коммерческой недвижимости относятся:

• офисные здания, помещения в бизнес-центрах, административно-бытовые конторы;
• промышленные предприятия, производственные помещения, цеха;
• логистическо-складские помещения современного типа и склады, приспособленные к хранению;
• гостиницы, хостелы, общежития, кемпинги, пансионаты, мотели, туристические базы, горные комплексы;
• крупные и мелкие торговые точки, оптовые и мелкооптовые базы;
• павильоны, залы для ярмарок, игорные дома, казино;
• объекты ресторанного хозяйства, кафе, закусочные;
• автомойки, СТО, шиномонтажи, автопарки;
• сауны, котельные, бойлерные, прачечные быстрые химчистки;
• сельскохозяйственные предприятия, фермы;
• медицинские, косметические центры, парикмахерские;
• бильярдные, центры гольфа и боулинга, спортивные площадки, спортзалы, бассейны;
• наземные и подземные гаражи, крытые стоянки автотранспорта;
• земельные участки, паи, с/х угодья, пастбища, пруды.

Иногда одна и та же недвижимость коммерческого плана под руководством нового хозяина приносит лучшие результаты. Это зависит от грамотного планирования и управления, покупки инновационного оборудования, применения проперти-менеджмента.

Перечень необходимых документов

Индивидуальные предприниматели, физлица продают коммерческую недвижимость в Украине, если срочно нужны деньги, бизнес не приносит дохода, по другим мотивам. Для успешного отчуждения коммерческого имущества для ЮЛ и ФЛП потребуются документы, немного отличающиеся между собой.

Документы для продажи коммерческих объектов юридическим лицом

Для продажи объектов юр. лицом нужно подготовить пакет документов, состоящий из:

• документа о праве собственности;
• документа о государственной регистрации юридического лица;
• документа о присвоенном ИНН;
• устава предприятия с изменениями к нему;
• учредительного договора с изменениями;
• выписки из реестра прав собственности на отчуждаемое коммерческое имущество;
• технического паспорта;
• протокола и приказа о назначении или избрании директора (председателя правления);
• паспорта директора или паспорта и заверенной доверенности для представителя;
• печати физического лица;
• справки о видах деятельности предприятия (из областного статуправления);
• документов на землю;
• справок об отсутствии налогового залога и отсутствии запретов на отчуждение;
• протокола о продаже недвижимого коммерческого объекта с указанием продажной стоимости.

Документы для продажи коммерческих объектов физическим лицом

Для продажи объектов недвижимости коммерческого характера физ. лицом или ФЛП (ФОП) требуется пакет документов, состоящий из:

• свидетельства на право собственности;
• технического паспорта на объект и документа на землю;
• извлечения из Государственного реестра отягощений для каждого собственника, если продавец приобретал недвижимость, находясь в браке;
• извлечения из реестра запретов на отчуждение;
• паспортов и ИНН всех собственников (супруга(и));
• свидетельства о регистрации брака, соответствующих документов, если брак расторгнут или наступила смерть жены, мужа;
• заявления-согласия (жены, мужа) на отчуждение недвижимого объекта, находящегося в совместной собственности;
• свидетельства о рождении детей, являющихся собственниками недвижимости;
• одобрение опекунского совета на отчуждение недвижимости в интересах малолетних детей или недееспособных граждан, являющихся собственниками;
• заявлений-отказов от своей доли иных членов долевой собственности.

Как быстро продать коммерческую недвижимость?

Поиск вероятного покупателя коммерческой недвижимости нужно организовать с задействованием всех доступных способов. Можно заниматься поиском покупателя самостоятельно с помощью деловых связей и знакомств, различных каталогов, рекламы в социальных сетях, газетах, по телевидению, на транспорте. В этом случае процесс может затянуться. Если требуется срочность, лучше воспользоваться услугами профессиональных риэлторов из агентства недвижимости. У них – более широкая база данных, профессионализм, опыт.

Советы по продаже коммерческого жилого фонда

Для отчуждения коммерческих объектов на выгодных условиях нужно привести их в соответствующий товарный вид. Офис эконом-уровня без мусора и пыли смотрится более привлекательно, чем грязный. Можно нанять работников клининговой компании для уборки, доход от продажи окупит расходы. В коммерческой недвижимости в новостройке можно выполнить недорогой косметический ремонт. Цена с отделкой будет выше. Определите преимущества объекта продажи, останавливаясь на удобном месторасположении, современных коммуникациях, усовершенствованной системе безопасности, развитой инфраструктуре.

Определитесь с адекватностью цены. Для этого нужно:

• проанализировать рынок;
• рассмотреть похожие варианты;
• узнать расценки квадратного метра похожей недвижимости в том же районе города.

Реклама в коммерческих изданиях с множеством фотографий из разных ракурсов помогут найти вероятного покупателя.

Налоги при купле-продаже коммерческой недвижимости

Сделка купли-продажи недвижимого коммерческого имущества требует уплаты государственных налогов обоими участниками сторон. При этом отчуждение и приобретение объектов коммерческого назначения отличается от сделок с жилыми помещениями.

Статья по теме: Налоги при операциях с недвижимостью в Украине

Налоги продавца

Налог при продаже коммерческой недвижимости продавцом состоит из уплаты:

• 1% госпошлины;
• 5% налога с доходов ФЛ, ФЛП или ЮЛ;
• 1,5% военного сбора.

Если продавец владеет недвижимостью менее 3-х лет или на протяжение одного года он продал несколько объектов недвижимости, он должен заплатить кроме основных налогов 5% сбор на доход.

Для продавцов, не являющихся гражданами Украины, требуется оплата:

• 1% госпошлины;
• 18% налога с доходов ФЛ, ФЛП или ЮЛ;
• 1,5% сбора с военного налога.

Уплата налогов покупателем:

• 1% госпошлины от кадастровой стоимости объекта;
• 1% в Пенсионный фонд;
• административный сбор, отвечающий за переоформление прав собственности на покупаемый недвижимый объект коммерческого характера.

Налоговая нагрузка снижается для ликвидаторов аварии в Чернобыле, участвовавших в боевых действиях ветеранов и их семей, инвалидов 1-2 гр.

Заключение сделки купли-продажи

Продажа недвижимости коммерческой предназначенности в Украине требует тщательной подготовки. Сторонам, отчуждающим и покупающим объект, необходимо договориться в цене, подготовить требуемую документацию. Юристам нужно провести анализ документации, а нотариусу следует ознакомиться с проектом договора. Если пройдут все проверки, то заключение сделки займет меньше одного часа.