Осмотр квартиры при покупке: на что обратить внимание?

Приобретение жилья — ответственный и серьезный шаг для покупателя. Перед приобретением квартиры необходимо провести тщательный осмотр всего, что в ней находится. Любое жилье может быть в зоне риска, от этого не застрахован никто. На что смотреть при покупке квартиры – расскажет эксперт по недвижимости Александр Цвигун, риэлтор агентства недвижимости в Одессе “1REALTY” со стажем более 28-ти лет на рынке недвижимости. 

При покупке, покупателю следует опасаться не только мошенников, а и возможных подвохов в приобретаемом жилье. Независимо от площади, состояния и стоимости вторичная недвижимость имеет историю. В ней могут быть темные страницы — аресты, незаконные судебные перепланировки, наследники, прописанные родственники и т. д. Избежать возможных рисков помогут рекомендации специалистов: опытных риэлторов или юристов.

Рекомендация при осмотре #1: обратить внимание на историю квартиры

При осмотре жилья надо заказать выписку из Государственного реестра прав на недвижимость. Это первое, на что нужно обращать внимание при покупке квартиры. Выписка позволит проверить историю недвижимости, начиная с 1998 года. Таким образом покупатель может узнать как часто продавалась жилплощадь, были ли по ней судебные тяжбы или споры. В выписке будет информация, не находится ли данное имущество в ипотеке или же в аресте.

Если выяснится, что арест с жилья был снят незадолго до сделки, рекомендуется повременить с подписанием договора. Если это произошло на основании решения судебного органа, то в будущем оно может быть оспорено и отменено. В этом случае договор будет признан недействительным. Лучше заключить договор с проверенным нотариусом, так как он имеет полный доступ к реестру и может проверить историю квартиры.

Совет: приходя на осмотр проверяйте всю судебную и продажную (смену владельцев) историю жилья, привлекайте опытных юристов, это предотвратит Вас от проблем после покупки.

Рекомендуем ознакомиться: Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Рекомендация при осмотре #2: проверить при покупке собственников жилья

При выборе жилья, необходимо обратить особое внимание на собственника жилой площади. Задача покупателя — определить, принадлежат ли владельцы жилья к группе риска. Если собственники являются наркоманами, алкозависимыми или психически нездоровыми, это может привести к расторжению сделки (в случае, если владелец на момент проведения сделки находился под алкогольным или наркотическим воздействием).

Также, следует узнать, имеется ли недействующая прописка бывших собственников объекта или временная регистрация 3-их лиц. Перед покупкой продавец обязан предоставить риелтору и покупателю необходимые документы. Будущий владелец должен тщательно изучить документацию, проверить подлинность и действительность доверенностей.

Что должно насторожить в действиях продавца:

• Если от покупателя скрывают собственника или жилье предлагают продать по доверенности. В данном случае выбранный объект недвижимости и его владельца надо тщательно проверить, так как это может оказаться проблемная сделка.
• Частые продажи данного жилого объекта. Большое количество собственников за непродолжительный период времени должно насторожить покупателя квартиры. Он должен проверить историю и в частности узнать судьбы всех предыдущих собственников.

Совет: во время осмотра детально оценивайте собственников не только в момент общения с ними, но и по документам. Дополнительно – можете расспросить соседей.

Рекомендация при осмотре #3: проверить, кто прописан на жилплощади

Необходимо узнать, имеются ли прописанные на данной жилплощади лица. В некоторых случаях они имеют право претендовать на пользование жилплощадью. Поэтому до заключения сделки покупателю следует заказать справку о регистрации места проживания/пребывания лиц в квартире. Иначе после заключения договора придется выписывать их через суд.

Стоит оценить риски сделки, если в жилье были прописаны лица в возрасте или с неудовлетворительным состоянием здоровья. Особенно должно насторожить, если это бывшие собственники квартиры, которые безвозмездно передали ее продавцу. По желанию бывшего собственника сделку могут признать недействительной, а жилье отберут в судебном порядке.

Совет: этот пункт крайне важный – проверяйте домовую книгу на предмет прописки посторонних людей.

Рекомендация при осмотре #4: узнать претендентов на квартиру

При покупке жилья надо узнать, не претендуют ли на жилплощадь другие лица. Следует проверить, не был ли выписан кто-то из квартиры в связи с отбыванием срока в местах лишения свободы. По закону он имеет право на часть жилого помещения. Поэтому после возвращения из мест лишения свободы он может снова прописаться и проживать в квартире.

Что делать, если объект недвижимости был куплен, когда собственник состоял в браке? 

В этом случае для продажи жилого имущества обязательно надо получить согласие супруга. Это правило распространяется на случай, когда продавец на момент продажи жилплощади не состоит в браке. Без согласия бывшего супруга покупателю придется делить с ним жилплощадь.

Следует также обратить внимание при осмотре квартиры, если продавец получил её наследство. Прежде чем совершить покупку и заключить сделку, будущий владелец объекта недвижимости должен узнать некоторую информацию. Обратившись к специалистам, нужно уточнить не претендуют ли на жилплощадь другие наследники и имеются ли судебные процессы, в которых участвует продавец.

Совет: этот пункт крайне важный – проверяйте домовую книгу на предмет прописки посторонних людей.

Рекомендация при осмотре #5: состояние мебели, техники и приборов

Приобретая квартиру – важно детально рассматривать и проверять каждую деталь, которая находится в ней. Бывают случаи, когда вы видите приемлемый ремонт, качество которого не заставляет вас сомневаться. Спустя неделю проживания – обнаруживается что: некоторые дверцы от шкафчиков на грани поломки, сантехника устарела, пластиковые окна плохо открываются и так далее. Все мелочи, которые не были замечены при осмотре – это Ваши расходы денег и времени в дальнейшем.

Совет: осматривая жилище не опирайтесь исключительно на внешний вид, тщательно проверяйте техническое состояние всех мелочей. Если нашли недостатки – используйте их как аргумент в снижении стоимости или требуйте их исправить перед продажей.

Рекомендация при осмотре #6: что из имущества остается в квартире при продаже, а что – нет

Обговорите с владельцем, какое имущество он оставляет при продаже. Согласно законодательству, помещение должно отвечать принятым требованиям, установленным санитарным и техническим нормам. Это означает, что в продаваемой квартире должны остаться:

• сантехническое оборудование: ванна, раковины и унитаз;
• газовая или электрическая плита (в зависимости от того, чем укомплектована жилплощадь);
• входная и межкомнатные двери.

Кухонный гарнитур, мебель разного предназначения, предметы интерьера, бытовая техника, осветительные приборы и остальное имущество прежнего владельца не переходит в собственность покупателя жилья. Все вещи должны быть вывезены из проданного помещения в оговоренные сроки.

Часть имущества может остаться только по предварительной договоренности. Покупатель вместе с продавцом должен составить опись вещей, которые продаются с жильем. В перечень могут входить: элементы ремонта, мебель, осветительные приборы, сантехника, бытовая техника. 

Во избежание недоразумений в будущем, покупатель должен придерживаться следующих правил:

• Каждый предмет, входящий в перечень, должен иметь идентификационные признаки (производитель, тип, марка, модель, размер, цвет, состояние и т. д.).
• Дорогие предметы интерьера лучше сфотографировать. Фото распечатывают на бумаге и подписываются обеими сторонами сделки с обратной стороны. Потом ему присваивают порядковый номер и прикладывают к приложению с описью имущества.
• В Договоре купли-продажи отдельным пунктом указывается, что квартира продается вместе с обстановкой, перечень которой приведен в приложении к договору. В приложении должна быть написано, что оно является неотъемлемой частью договора. Приложение и договор подписывается обеими сторонами сделки.

Итоги: чек-лист проверки квартиры перед покупкой

Подведем итоги – на что же нужно обращать внимание при покупке квартиры? Чек-лист от компании 1REALTY:

1. Назначаем, настояв на присутствии собственника объекта недвижимости.
2. Уточняем, на каком основании он получил право собственности на жилплощадь.
3. Узнаем, кто прописан и выписан из объекта недвижимости.
4. Проверяем документы собственника: есть ли у него несовершеннолетние дети, супруг(а).
5. Уточнить наличие 3-их лиц, которые могут в будущем претендовать на право собственности, а также пользования жилым имуществом.
6. Изучить документы БТИ и сверить их с техническим паспортом объекта. Любое изменение планировки жилплощади должно быть согласовано и официально задокументировано.
7. Детально осматриваем состояние квартиры на предмет наличия скрытых дефектов.
8. Не мешает спросить продавца о соседях по лестничной клетке: легко ли с ними общаться, были ли конфликты по поводу совместного проживания на этаже и т. д.

Важно! Следует обратить внимание, что все ответы продавца на ваши вопросы при осмотре стоит проверить. Информация о собственниках, прописанных и наличии третьих лиц должны быть подкреплены официальными документами.

Дополнительно, рекомендуем к прочтению статью агентства по недвижимости “Первая риэлторская компания” о том – Как купить квартиру: советы эксперта по недвижимости.