Огляд квартири при покупці: на що звернути увагу?

Придбання житла - відповідальний і серйозний крок для покупця. Перед придбанням квартири необхідно провести ретельний огляд всього, що в ній знаходиться. Будь-яке житло може бути в зоні ризику, від цього не застрахований ніхто. На що дивитися при покупці квартири – розповість експерт з нерухомості Олександр Цвігун, ріелтор агентства нерухомості в Одесі "1REALTY" зі стажем понад 28 років на ринку нерухомості.

При покупці, покупцеві слід побоюватися не тільки шахраїв, а й можливих каверз в об'єкті придбання житло. Незалежно від площі, стану і вартості вторинна нерухомість має історію. У ній можуть бути темні сторінки - арешти, незаконні судові перепланування, спадкоємці, прописані родичі і т. d. Уникнути можливих ризиків допоможуть рекомендації фахівців: досвідчених ріелторів або юристів.

Рекомендація при огляді #1: звернути увагу на історію квартири

При огляді житла треба замовити виписку з Державного реєстру прав на нерухомість. Це перше, на що потрібно звертати увагу при покупці квартири. Виписка дозволить перевірити історію нерухомості, починаючи з 1998 року. Таким чином покупець може дізнатися як часто продавалася житлоплощу, чи були по ній судові тяжби або суперечки. У виписці буде інформація, чи не знаходиться це майно в іпотеці або ж в арешті.

якщо з'ясується, що арешт з житла був знятий незадовго до сділки, рекомендується почекати з підписанням договору. Якщо це сталося на підставі рішення судового органу, то в майбутньому воно може бути оскаржене та скасоване. У цьому випадку договір буде визнаний недійсним. Краще укласти договір з перевіреним нотаріусом, так як він має повний доступ до реєстру і може перевірити історію квартири.

Порада: приходячи на огляд перевіряйте всю судову і продажну (зміну власників) історію житла, залучайте досвідчених юристів, а також для запобігання Вас від проблем після покупки.

пропонуємо Вам ознайомитися: Податки при операціях з нерухомістю в Україні в 2021 році

Рекомендація при огляді #2: перевірити при покупці власників житла

При виборі житла, необхідно звернути особливу увагу на власника житлової площі. Завдання покупця - визначити, чи належать власники жилья до групи ризику. Якщо власники є наркоманами, алкозалежними або психічно хворими, це може привести до розірвання угоди (в разі, якщо власник на момент проведення операції перебував під алкогольним або наркотичним впливом).

також, слід дізнатися, чи є недіюча прописка колишніх власників об'єкта або тимчасова реєстрація 3-их осіб. Перед покупкою продавець зобов'язаний надати ріелтору і покупцеві необхідні документи. Майбутній власник повинен ретельно вивчити документацію, перевірити справжність і дійсність довіреностей.

Що повинно насторожити в діях продавця:

• Якщо від покупця приховують власника або житло пропонують продати за дорученням. В даному випадку обраний об'єкт нерухомості і його власника треба ретельно перевірити, так як це може виявитися проблемна угода.
• Часті продажу даного житлового об'єкта. Велика кількість власників за нетривалий період часу має насторожити покупця квартири. Він повинен перевірити історію і зокрема дізнатися долі всіх попередніх власників.

Порада: під час огляду детально оцінюйте власників не тільки в момент спілкування з ними, але і за документами. додатково – можете розпитати сусідів.

Рекомендація при огляді #3: перевірити, хто прописаний на житлоплощі

необхідно дізнатися, чи є прописані на даній житлоплощі особи. У деяких випадках вони мають право претендувати на користування житлоплощею. Тому до укладання угоди покупцеві слід замовити довідку про реєстрацію місця проживання / перебування осіб в квартирі. Інакше після укладення договору доведеться виписувати їх через суд.

Варто оцінити ризики угоди, якщо в житло були прописані особи віком або з незадовільним станом здоров'я. Особливо має насторожити, якщо це колишні власники квартири, які безоплатно передали її продавцеві. За бажанням колишнього власника угоду можуть визнати недійсною, а житло відберуть в судовому порядку.

Порада: цей пункт вкрай важливий – перевіряйте домову книгу на предмет прописки сторонніх людей.

Рекомендація при огляді #4: дізнатися претендентів на квартиру

При покупці житла треба дізнатися, чи не претендують на житлоплощу інші особи. слід перевірити, чи не був виписаний хтось із квартири в зв'язку з відбуванням терміну в місцях позбавлення волі. Згідно із законом він має право на частину житлового приміщення. Тому після повернення з місць позбавлення волі він може знову прописатися і проживати в квартирі.

Що робити, якщо об'єкт нерухомості був куплений, коли власник був одружений? 

В цьому випадку для продажу житлового майна обов'язково треба отримати згоду чоловіка. Це правило поширюється на випадок, коли продавець на момент продажу житлоплощі не перебуває в шлюбі. Без згоди колишнього чоловіка покупцеві доведеться ділити з ним житлоплощу.

Слід також звернути увагу при огляді квартири, якщо продавець отримав її спадок. Перш ніж зробити покупку і укласти угоду, майбутній власник об'єкта нерухомості повинен дізнатися деяку інформацію. Звернувшись до фахівців, потрібно уточнити чи не претендують на житлоплощу інші спадкоємці та чи є судові процеси, в яких бере участь продавець.

Порада: цей пункт вкрай важливий – перевіряйте домову книгу на предмет прописки сторонніх людей.

Рекомендація при огляді #5: стан меблів, техніки та приладів

Купуючи квартиру – важливо детально розглядати і перевіряти кожну деталь, яка знаходиться в ній. бувають випадки, коли ви бачите прийнятний ремонт, якість якого не змушує вас сумніватися. Через тиждень проживання – виявляється що: деякі дверцята від шафок на межі поломки, сантехніка застаріла, пластикові вікна погано відкриваються і так далі. всі дрібниці, що не були помічені при огляді – це Ваші витрати грошей і часу в подальшому.

Порада: оглядаючи житло не спирайтеся виключно на зовнішній вигляд, ретельно перевіряйте технічний стан всіх дрібниць. Якщо знайшли недоліки – використовуйте їх як аргумент в зниженні вартості або вимагайте їх виправити перед продажем.

Рекомендація при огляді #6: що з майна залишається в квартирі при продажу, а що – немає

Обговорите с владельцем, яке майно він залишає при продажу. згідно із законодавством, приміщення повинно відповідати прийнятим вимогам, встановленим санітарним і технічним нормам. Це означає, що в квартирі, що продається повинні залишитися:

• сантехнічне обладнання: ванна, раковини і унітаз;
• газова або електрична плита (залежно від, ніж укомплектована житлоплощу);
• вхідні та міжкімнатні двері.

Кухонний гарнітур, меблі різного призначення, предмети інтер'єру, побутова техніка, освітлювальні прилади та інше майно колишнього власника не переходить у власність покупця житла. Всі речі повинні бути вивезені з проданого приміщення в обумовлені терміни.

Частина майна може залишитися тільки за попередньою домовленістю. Покупець разом з продавцем повинен скласти опис речей, які продаються з житлом. До переліку можуть входити: елементи ремонту, меблі, освітлювальні прилади, сантехніка, побутова техніка.

Щоб уникнути непорозумінь в майбутньому, покупець повинен дотримуватися наступних правил:

• кожен предмет, що входить до переліку, повинен мати ідентифікаційні ознаки (виробник, тип, бренд, Модель, розмір, колір, стан і т. d.).
• Дорогі предмети інтер'єру краще сфотографувати. Фото роздруковують на папері і підписуються обома сторонами угоди із зворотного боку. Потім йому присвоюють порядковий номер і прикладають до додатка з описом майна.
• У Договорі купівлі-продажу окремим пунктом зазначається, що квартира продається разом з обстановкою, перелік якої наведено в додатку до договору. У додатку повинна бути написано, що воно є невід'ємною частиною договору. Додаток і договір підписується обома сторонами угоди.

підсумки: чек-лист перевірки квартири перед покупкою

Підведемо підсумки – на що ж потрібно звертати увагу при покупці квартири? Чек-лист від компанії 1REALTY:

1. призначаємо, наполігши на присутності власника об'єкта нерухомості.
2. уточнюємо, на якій підставі він отримав право власності на житлоплощу.
3. дізнаємося, хто прописаний і виписаний з об'єкта нерухомості.
4. Перевіряємо документи власника: чи є у нього неповнолітні діти, чоловік(а).
5. Уточнити наявність 3-их осіб, які можуть в майбутньому претендувати на право власності, а також користування житловим майном.
6. Вивчити документи БТІ і звірити їх з технічним паспортом об'єкта. Будь-яка зміна планування квартири має бути погоджено і офіційно задокументовано.
7. Детально оглядаємо стан квартири на предмет наявності прихованих дефектів.
8. Чи не заважає запитати продавця про сусідів по сходовій клітці: легко чи з ними спілкуватися, чи були конфлікти з приводу спільного проживання на поверсі і т. d.

важливо! Слід звернути увагу, що всі відповіді продавця на ваші питання при огляді варто перевірити. Інформація про власників, прописаних і наявності третіх осіб повинні бути підкріплені офіційними документами.

додатково, рекомендуємо до прочитання статтю агентства по нерухомості "Перша ріелторська компанія" про те – Як купити квартиру: поради експерта з нерухомості.