Податки при операціях з нерухомістю в Україні в 2021 році

Експерт з нерухомості Олександр Цвігун в цій статті розповість деталі оподаткування при операціях з нерухомістю, актуальні в 2020 і 2021 році. Ви дізнаєтеся що необхідно заплатити проводячи операції на даному ринку і як заощадити виплачуючи податки.

В 2018 році, загальний обсяг нотаріальних угод з нерухомістю склав більше 270 тис. укладених договорів. У порівнянні з 2017 роком, динаміка збільшилася на 8,4%. наступні 2019 і 2020 року не стали винятком. Навіть незважаючи на волатильність гривні і падіння темпів здачі житла, ринок додав ще 6%. Законодавці бачать величезний і невичерпний зростання для встановлення стабільної податкової бази.

Поточний податок на покупку і продаж квартири не можна назвати оптимальним. Однак і в чинному положенні закону, є свої тонкощі, які дозволять значно знизити і оптимізувати податок на нерухомість. Як платити менше, на які ключові фактори звернути увагу? Розповідаємо в цій статті.

чинна редакція Податкового кодексу України (Закон 2755-VI) встановлює наступні режими оподаткування:

• щорічний податок - власник повинен платити за утримання нерухомості;
• Податок на продаж і покупку нерухомості - вступає в дію з моменту укладення нотаріальної угоди і реєстрації в реєстрі нерухомого майна.

По першому пункту, власник платить за т.зв. володіння квадратними метрами. Податковий кодекс ввів нульову ставку на нерухомість, за умови, якщо власник володіє:

• Квартирою загальною площею менше 60 кв. метрів;
• Житловим будинком загальною площею понад 120 кв. метрів;
• Сумарне володіння різними типами нерухомості - більш 180 кв. метрів.

Якщо норматив перевищує вказані значення - платник податків оплачує кожен «зайвий» квадратний метр.

Другий встановлений державою режим - сплата податку при реалізації угоди. Встановлена ​​оподатковуваний база складається з:

• виплата державної. мита;
• Податок на отриманий дохід;
• військовий збір.

Застосування конкретних ставок залежить від терміну реалізації, статусу сторони угоди та умовами володіння об'єкта нерухомості.

Рекомендуємо статтю: На що звертати увагу при покупці квартири: поради експерта

Податок при покупці нерухомості – що платить покупець в 2021 році?

Під час укладання угоди, зобов'язання на податок при купівлі нерухомості виникає у обох сторін - покупця і продавця.

Покупець зобов'язаний оплатити такі податки при покупці квартири:

• Державне мито в розмірі 1% від кадастрової вартості житла;
• Перерахований податок до Пенсійного фонду в розмірі 1% від суми угоди, укладеної у нотаріуса.

наприклад, покупець оплачує такі податки при покупці квартири:

Вартість квартири - 1 млн. гривень, з яких виплати податку складуть:

• 10 тис. гривень повинні бути перераховані в якості державної. мита (нотаріус утримує цю суму при реєстрації угоди);
• 10 тис. гривень покупець окремо оплачує податок до Пенсійного фонду.

Оподатковуваний навантаження може бути знижена активність відносно таких категорій покупців угоди:

• Ветерани бойових дій, а також члени їх сімей;
• ліквідатори ЧАЕС;
• особи, які вперше реєструють операцію.

Останній пункт - важлива умова оптимізації податку. Сторона отримує звільнення від оплати держ. мита в розмірі 1%. Нерухомість може бути зареєстрована на члена сім'ї, який раніше не брав участі в угодах з купівлі або продажу житлового або комерційного фонду. Батько або мати можуть зареєструвати власність на дитину. До досягнення повноліття, останній не має права розпоряджатися купленої квартирою. Угода може бути реалізована за згодою обох батьків.

Простий спосіб дає економію в 50% від витрат на укладення нотаріального угоди.

Стаття по темі: Як купити квартиру: поради експерта з нерухомості

Податок при продажу нерухомості в 2021 році

Оподатковуваний база для продавця буде істотніше, на відміну від покупця. Мера направлена на то, щоб зробити привабливою покупку житла саме в новобудовах.

При продажу нерухомості продавець сплачує 3 податку:

• держ. мито у розмірі 1% від вартості об'єкта нерухомості;
• Податок на дохід фізичної особи у розмірі 5% (нерезидент сплачує підвищену ставку податку на дохід - 18%);
• військовий збір у розмірі 1,5% від вартості угоди.

наприклад, оподатковуваний база на податок при продажу квартири для продавця складе:

Умовна вартість квартири 1 млн. гривень. Продаж нерухомості зобов'язує продавця заплатити податок у розмірі 10 тис. гривень, врахувати дохід фізичної особи в розмірі 50 тис. гривень, додатково сплатити при продажу військовий збір в розмірі 15 тис. грн. Разом, сукупна вартість всіх податків становитиме понад 75 тис. грн. Це досить високий податок, який боляче вдарить по планованому доходу продавця.

Як знизити податок при продажу нерухомості?

Продавець може отримати преференції тільки в виплаті мита. Податок на продаж і військовий збір будуть відсутні. Умова дійсно, якщо з моменту останньої операції з продажу нерухомості не пройшло більше 3-х років. Крім того, за вказаний період це повинна бути перша продаж для продавця.

При продажу нерухомості, крім вищевказаних податків, продавець понесе додаткові витрати - замовлення кадастрового плану та довідки з БТІ, оплата послуг нотаріуса (при продажу нерухомості, зазначені витрати несе виключно продавець).

Оподаткування при оренді нерухомості в 2021 році

суб'єкти, які зобов'язані платити податок при оренді можна розділити на три групи:

• Фізична особа - власник нерухомості (або інше правомочна особа, діє на підставі довіреності);
• ФОП діючий на загальних умовах оподаткування;
• ФОП 2 і 3 групи.

Фізична особа сплачує податок при здачі квартири в оренду в розмірі ставки ПДФО 18% і військового збору в 1%. умов, при настанні яких можна знизити оподатковуваний дохід немає.

ФОП на умовах загального оподаткування, сплачує податок на прибуток в розмірі 18%, плюс військовий збір і внесок в пенсійний фонд (не менше 1 тис. грн.).

Умови для зниження навантаження - ФОП оплачує податок на дохід не з виручки, а чистого прибутку. отже, підприємець повинен передбачити всі розміри максимального вирахування зі своєї діяльності. Зверніть увагу, страхові виплати і амортизація не входять в суму оподатковуваної бази.

для ФОП 2 і 3 групи законодавець передбачив виключення:

• 2 група - обмеження по оренді житлової та нежитлової нерухомості понад 100 і 300 квадратних метрів відповідно. Підприємець не має права передавати в оренду земельну ділянку більш 0,2 га;
• 3 група - сплата податку на прибуток в розмірі 5% плюс додатково ПДВ. Крім того, особа перераховує в бюджет соціальний внесок в розмірі не менше 1 тис. гривень в місяць.

Підводні камені податків на угоди з нерухомістю в 2021 році

Зверніть увагу, угоди щодо дарування і передачі в безоплатне користування також обкладаються податком. Законодавець розширив оподатковуваний режим - навіть на успадковане майно доведеться виплатити всі зазначені вище ставки податків.

Однак, існує обмеження:

• Спадкування може бути отримано від родича - нульова ставка оподаткування;
• Застосовується підвищена ставка в розмірі 18% НДФЛ, якщо спадкодавцем або дарувальником виступає нерезидент (в умовах українського законодавства це важко виконати - апріорі власник нерухомості автоматично стає резидентом, навіть не будучи громадянином України).

Нотаріус зобов'язаний повідомити податкові органи про реєстрацію угоди - вся інформація актуалізується для розрахунку бази оподаткування.

Оптимальний варіант для зниження податкового навантаження - реєструвати житло на неповнолітніх членів сім'ї або осіб, які мають податкові пільги. Закон не встановлює максимальні обмеження за кількістю квадратних метрів на власників нерухомості.

Зверніть увагу, неповнолітня дитина може передати у власність квартиру іншій особі. В цьому випадку, зобов'язання виплати податків не виникає. Угода може бути реалізована на підставі договору дарування або безоплатного користування майном.