Як купити котедж

Придбання готового заміського будинку – це покупка кота в мішку: якість оцінити майже неможливо. Що ж робити покупцеві в цій ситуації? Як вибрати котедж, який не зажадає десятків, а то і сотень тисяч доларів на доведення його до розуму? Будь-яке будівництво клопітно, і тому покупка готового котеджу, як стверджують фахівці, виглядає варіантом, економить час і сили.

Підводні камені

“купив, в'їхав і живеш без турбот” – на це розраховує більшість споживачів, які купують перший будинок у своєму житті. На практиці їх мрії майже ніколи не збуваються. дім “під ключ”, куплений за 500 тис. доларів, не гарантують легкого життя.

Уже в першу зиму відключається електрика, а слідом за ним і газовий котел. “ніч жаху” – при свічках, в темному селищі, при температурі “за борт” мінус 30 – запам'ятається на все життя. вранці – покупка резервного електрогенератора, що працює на бензині. Незабаром міняємо котел: він, як виявилося, був загиджений ще будівельниками.

“Навесні в підвалі з'явилася вода (погано зроблена гідроізоляція), і виявилося, що треба переробляти і систему вентиляції”, – розповідає один з домовласників. З іншого будинку площею більше тисячі “квадратів” в Обухівському районі господарі бігли в середині зими: від холоду не рятували навіть два потужних опалювальних котла. Запрошені експерти виявили, що при будівництві була допущена маленька помилка: при укладанні покрівлі поклали не тією стороною пароізоляційний матеріал. В результаті утеплювач вимокнув і став непридатним, крокви згнили, з'явився грибок. Тепер господарям необхідно заново перекривати мідний дах. Ціна питання – 300 тис. доларів.

“професіоналізм” і “економність”

Це не сценарій фільму-катастрофи, а типові історії людей, купили готові котеджі. Причому перед хворобою, яка називається “погана якість будівництва”, виявляються всі рівні – і модні особняки, і дешеві таунхауси. Покупці зі стажем сприймають проблему вже філософськи: “Будинок «під ключ» треба доводити до розуму ще пару років, і це нормально”. Чому будуються сьогодні котеджі вимагають довгої і дорогої доведення?

Якість ніколи не було сильною рисою вітчизняних будівельників. Останнім часом проблема заграла новими фарбами. “Так, якість будівництва низька. А що ви хочете, якщо немає професіоналів? – відверто забудовники. – Будівельні ПТУ позакривали на початку 1990-х. Працюють «майстра», які не розуміють, “що таке добре, а що таке погано”. Працюють за копійки за принципом “моя все вміє робити”. Низький професіоналізм і недотримання технологій часто супроводжуються звичайним злодійством виконробів і будівельників. “економлять” на марці бетону, утеплювачі, цеглі і на всьому іншому. У побудованому об'єкті перевірити і підрахувати, скільки було витрачено того або іншого матеріалу, складно. “економлять” і самі забудовники. “Маса забудовників збільшує свій прибуток на шкоду якості. Заощадити можна скрізь – на матеріалах, робочій силі, терміни. І при цьому пустити пил в очі красивим фасадом. Доля будинку після продажу, як правило, забудовників не цікавить”, – говорить один з учасників ринку. Можливостей для злодійства і “економії” було б набагато менше, якби у нас будували типові технологічні котеджі, де якість багато в чому задано спочатку, але часто буває так, що кожен будинок – самостійна творчість окремих будівельників.

неоднорідну якість

У котеджних селищах якість “гуляє” від хати до хати. Воно часто залежить навіть не від забудовника, а від конкретного виконроба. А встановлені компанією інженерні системи замовнику краще поміняти ще до початку експлуатації будинку.

…найсумніше, що покупець набуває об'єкт, про який знає дуже мало. По суті, кота в мішку. фахівці кажуть: реальну якість готового котеджу визначити неймовірно важко. Які використовувалися матеріали? Дотримувалися технології? Чи якісно проводилася розводка комунікацій? Все можна перевірити, тільки поки будинок будується. Але після того, як він побудований, а стіни поштукатурені, дізнатися це дуже важко – не будеш же розкривати стіну.

Запрошуємо експерта

Послуга будівельного експерта не так дорога. Зазвичай виїзд фахівця, збройного лазерної лінійкою і багатим особистим досвідом, коштує в середньому 350-500 доларів. Після двогодинного огляду будинку і вивчення креслень фахівець розповість масу цікавого про будинок і виявить ті недоліки, які непрофесіонал, яким і є покупець, ніколи б не помітив. За складання письмового звіту зазвичай треба доплатити 100-200 доларів. Для більш поглибленої експертизи можна викликати бригаду експертів – це буде коштує близько 5 доларів з квадратного метра котеджу. фахівці приїдуть, збройні вологомірами, а також приладами неруйнівного контролю, що дозволяють за допомогою акустичних і електромагнітних хвиль виміряти марку бетону або напруги в арматурі. У разі необхідності експерти вдадуться і до “руйнуючим” методам: відкопають фундамент, щоб перевірити гідроізоляцію.

Втім, і це не панацея. Експерти можуть багато виявити, але визнають, що і вони не чарівники: “Коли фасади оздоблені, а стіни всередині поштукатурені або оббиті вагонкою, то багато речей вже неможливо перевірити без розтину стін і покрівлі. Потрібен контроль під час будівництва”.

Десять правил правильної покупки

При покупці котеджу покупець основна увага зазвичай звертає на місце і ділянку, дизайн і планування будинку. У той час як основні “міни” зариті в будівельній сфері. Що ж робити людині, який купує будинок без залучення експертів? На що дивитися, щоб скласти хоч якесь враження про якість будівництва? Для тих, хто залишився з котеджем “один на один”, ми наводимо невелику інструкцію.

1. “Спускаємося в підвал, піднімаємося на горище, заходимо в бойлерну”.
Це найбільш проблемні зони будинку. Вода в підвалі – лихо сотень сучасних котеджів. Виною тому погано зроблена гідроізоляція. Спустившись у підвал, слід з'ясувати, чи немає там води і наскільки вологі стіни. Особливо уважно треба дивитися в кутах. Похід на горище іноді дозволяє помітити елементарні недоліки в покрівлі: вона може банально підтікати. Будинок часто виглядає як цукерка, але до бойлерної “краса” часто не доходить. Саме там можна побачити будинок без прикрас.

2. “перевіряємо вікна”.
Як мінімум вікна треба відкрити і закрити. Одним з критеріїв правильної усадки будинку може служити вільне відкривання вікон і дверей. Часто в камери склопакетів потрапляє волога, що також може помітити уважне око.

3. дивимося – «Рівно-криво».
Акуратність будівництва і рівність поверхонь – одні з головних перевірочних критеріїв будинку. Для забудовника найпростіший спосіб сховати кінці в воду – заштукатурить все недоделки. За допомогою простого інструменту (будівельного рівня) можна побачити, рівно зведені стіни і покладений паркет.

4. “використовуємо вологомір”.
При експертизі дерев'яного будинку, в першу чергу, варто перевірити, як висушене дерево. Виміряти вологість деревини можна за допомогою вологоміра: для клеєного бруса вона не повинна перевищувати 14-16%, для звичайного бруса або колоди – не більше 16-22%. Колір деревини повинен бути рівномірним. Наявність плям і чорноти може говорити про те, що будинок не оброблений антисептиками або спеціальними складами.

5. “Тестуємо всі системи”.
Зайшовши в будинок, попросіть включити все: електрика, опалення, воду і так далі. Через деякий час можна помацати батареї і зрозуміти, скрізь доходить гаряча вода. Треба по максимуму все спробувати. Будь-яка відмова від включення будь-якої з систем повинен насторожити.

6. “Вимагаємо проектну документацію на будинок і всю документацію на інженерні системи”.
Начебто нескладно, але в більшості випадків забудовник не може її надати. Вимагати треба всі документи – договори з компаніями, встановили інженерні системи, а також сертифікати, інструкції з користування та гарантійні талони. Необхідно отримати і всі схеми розводки комунікацій – електрики, води, тепла, газу. Як не дивно, навіть в дорогих котеджах забудовник може не знати, де у нього проходять кабелі і труби. Незнання цього може сильно ускладнити ліквідацію можливої ​​поломки в майбутньому: в пошуках потрібного дроти легко розламати півбудинку. Крім цього, важливо отримати технічні умови на підключення комунікацій. Якщо таких документів немає, то через деякий час може виявитися, що підключення до магістральної мережі було незаконним, після чого вас можуть від неї відключити.

7. “Купуємо будинок на початку весни”.
Більшість недоробок вилазять саме взимку. У прохолодну погоду можна реально перевірити і систему опалення. А весняне танення снігу – відмінний іспит для покрівлі та системи гідроізоляції будинку.

8. “Говоримо з сусідами”.
“Уже після покупки котеджу я дізналася від сусідів, що будинок спочатку будувався на продаж. І що утеплювач, цегла і все інше вони мало не машинами продавали наліво. Що на даху клали був у вжитку шифер. Переробляти довелося майже все: стіни, підлоги, вікна, дах. За два роки ми вклали вже стільки грошей, що, здається, легше і дешевше було побудувати будинок з нуля”, – розповідає одна з покупців.

9. “Йдемо в місцеву адміністрацію”.
При спілкуванні з місцевою владою можуть з'ясуватися корисні речі. Наприклад, що на кожен будинок селища припадає лише 5 кВт електроенергії. Або що магістральний газ очікується тільки через п'ять років. До речі, одна велика компанія недавно продала котедж з газовим опаленням. А через півроку новий господар виявив, що магістрального газу у нього немає: підприємливий забудовник просто вкопав кілька балонів газу на ділянці. Своєчасний візит до адміністрації міг би розкрити цю хитрість. Спілкування з владою допоможе і адекватно оцінити плани розвитку навколишньої території – будівництво доріг, газопроводів, трансформаторних станцій, магазинів.

10. “Дивимося інші об'єкти забудовника”.
Вже побудовані будинки можуть дати масу інформації про досвід забудовника і середній якості його об'єктів. Спілкування з покупцями попередніх будинків дозволить дізнатися майбутню реакцію забудовника на рекламації: чи стане він усувати знайдений недолік або після продажу більше ніколи не візьме слухавку.

Знайдені недоліки або відсутність будь-яких документів – привід задуматися, чи такий хороший будинок, а також аргумент для зниження ціни при торзі із забудовником.

Валерій Юджин, забудовник (Київ)

Видання: світ Нерухомості
www.domik.net