Як здати квартиру в оренду в Україні: поради експертів

В кінці липня 2020 року, до Верховної Ради було внесено проект закону, про зміну і доповнення статті 170 Податкового кодексу України. Суть змін спрямована на зменшення діючої ставки податку на дохід стягується з орендодавця - з 18% до 9%. За оцінкою авторів проекту, більше 90% всієї житлової нерухомості здаються неофіційно. Орендодавець підставляє себе під удар - ігнорування вимог реєстрації договору оренди прямо вказує на незаконність надання майна в найм. Як здати квартиру в оренду законно? Поради експерта з нерухомості Олександра Цвигуна:

• Які переваги та захист отримає орендодавець, якщо піде за офіційним шляху реєстрації договору?
• Що може втратити власник нерухомості?
• Як знизити податкове навантаження - дуже прості секрети зниження діючої податкової ставки з 18% + 1,5% до 5%;
• Як оцінити орендаря - на що звернути увагу?

Як офіційно здати квартиру в оренду?

Умови законної здачі квартири в оренду і оподаткування доходів регулюються за все 2 нормативними актами України:

• Оренда житла відповідно до ст. 810 Цивільного кодексу України;
• Стаття 170 (1) про особливості обчислення і сплати податку на дохід від здачі майна в оренду.

Зверніть увагу на 2 важливих умови:

1. Всупереч поширеній думці, договір оренди житла не підлягає нотаріальному посвідченню. Багато хто плутає його з договором зворотного викупу. Коли орендар укладає договір з правом пріоритетного викупу житлової нерухомості.
2. Обов'язкова письмова форма. Договір не потрібно реєструвати у нотаріуса. Однак, власник нерухомості повинен заповнити спеціальну форму в податковому органі - для реєстрації оподатковуваного джерела доходу.

Реєстрація договору у нотаріуса не дає переваг орендодавцю. Договір не дає додаткові умови для безпеки. навпаки, такий шлях буде складний для обох сторін:

• Час укладання договору;
• Додаткові витрати на нотаріуса.

Як здати квартиру з найменшим ризиком - в офіційному порядку?

Селище 24 липень 2020 року, в Раді знаходиться законопроект про зниження податкової ставки за оренду з 18% до 9%. Коли він буде прийнятий - невідомо. Беремо до уваги 18%. Селище 30 тис. грн. умовного доходу, орендодавець повинен заплатити за все 5400 грн. податку. У порівнянні з штрафом понад 14 606 грн. - це цілком терпимо.

Як законно знизити податок на здачу квартири в Україні?

Власник нерухомості реєструється як ФОП 3 групи. В цьому випадку, він зобов'язаний платити 5% на отриманий дохід і 1039 грн. в якості соціального внеску. Військовий збір відсутній. З умовної суми за оренду в 30 тис. грн. виходить 1500 грн. податок на дохід і 1089 грн. соціальний внесок. всього 2589 грн. проти 5400 грн.

Питання який часто задають орендарі. Якщо житло не зареєстрована як оподатковуваного доходу, чи є це причиною відмови розгляду справи в суді. наприклад, коли позов пред'явлений колишньому орендарю за завдані збитки і так далі. немає. Згідно з Цивільним кодексом України, повинна бути дотримана проста письмова форма договору. Невиплата податків відноситься до зовсім інших правовідносин - суд не буде їх розглядати у відриві від основного позову. Це турбота виключно податкового органу.

Рекомендуємо статтю: Податки при оренді нерухомості в Україні (2021 рік)

Неофіційна здача квартири в оренду в Україні

Вище ми розглянули ціну питання - скільки треба віддати державі. Нехай орендодавця не лякає створення ФОП, можна обійтися без бухгалтера. Процедура реєстрації в податковому органі проста – необхідно заповнити форму і 4 рази в рік платити податок. Реквізити люб'язно нададуть в податковому органі.

Однак є умови, які штовхають на неофіційне висновок оренди. наприклад, коли майно більше 100 квадратних метрів (не підходить для ФОП 3 групи) або коли просто не хочеться зв'язуватися з державою.

Які переваги отримує орендодавець?

• Мінімальна економія грошей;
• Ризик бути спійманим присутній, однак якщо орендар надійний ризик дорівнює нулю;
• "Чим менше знає держава - тим краще".

Ще раз звернемо увагу - ігнорування реєстрації договору в податковій, не тягне його невизнання в суді. За умови, якщо дотримана проста письмова форма. Ми бачимо тільки один ризик - ніколи і ні за яких умов не укладайте угоду усно. В цьому випадку, власник нерухомості може більше втратити, ніж придбати.

Як може допомогти ріелтор? Тільки в пошуку адекватного клієнта і економії коштів. наприклад, кожне оголошення вимагає платного просування в інтернеті. Співробітник агентства нерухомості бере на себе всі функції показу квартири, виконання формальностей з укладенням договору. Зверніть увагу на маленький нюанс. Коли ви розраховуєтесь з ріелтором - ви проводите платіж офіційно. Що не може не піти від поля зору податкової.

Штраф за неофіційну здачу квартири

Справа в тому, що податківці часто влаштовують раптові перевірки і облави на орендодавця, котрий здає квартиру без договору.

Розглянемо на простому прикладі, який штраф заплатить орендодавець:

Укладено договір оренди квартири з щомісячною сумою 10 тис. грн. Власник нерухомості не повідомив податковий орган і допустив прострочення та приховування розрахунку на дохід протягом 3-х місяців (орендар заявив скаргу до податкового органу про несплату відрахувань).

згідно статті 127 Податкового кодексу України, фізична особа зобов'язана сплатити 20% від несплаченого вчасно податку.

Сама ставка по доходу – 18% плюс військовий збір 1,5%. Разом 19,5%. Сума орендних платежів за 3 місяці склала 30 тис. грн.

Разом:

• Прямі виплати на отриманий дохід складуть 5 850 грн. (18% + 1,5%);
• Штраф у розмірі 20% від суми несплаченого податку незаконної здачі в оренду - 1 170 грн. (якщо прострочення перевищує 30 днів, якщо менше - 10%);
• Держава санкціонує власника за несвоєчасну подачу декларації (де повинен бути зазначений дохід згідно статті 164.1) - від 3 до 8 прожиткових мінімумів (PM) громадян. Штраф накладається в розмірі 50%. З огляду на те, що допущена несплата податку більше 3-х місяців, податковий орган накладе максимальний штраф в розмірі 8 PM. Селище 1 грудня 2020 року він становить 2189 грн. Розрахунок проходить з обліку 50% Елементи PM: 8 * 2189 (50% – 1094,5) = 8756 грн.

сумарно: 5 850 грн. + 8 756 грн. = 14 606 грн. це становить 50% можливої ​​виручки від здачі квартири в оренду.

В даному прикладі ми розрахували термін в 3 місяці. Якщо термін буде від 1 року і вище - суми, зрозуміло, будуть набагато більше.

Поради при здачі квартири в оренду

Як правильно здати квартиру в оренду - на що звернути увагу при зустрічі з потенційним клієнтом? Ми даємо кілька дієвих порад, які допомогли багатьом власникам уникнути проблем:

• Вбийте телефон клієнта в Google пошук - можливо, контакти вже десь могли засвітитися. Перевірте дані клієнта простим набором телефону в Viber, WhatsApp - якщо клієнт не зареєстрований, це відразу повинно насторожити. можливо, він використовує разовий номер. Тільки на випадок цієї оренди;
• попросіть ІПН. Передайте запит в бюро кредитних історій. Якщо людина проблемний, з купою боргів - ігноруйте його пропозиції (попросіть його самостійно зареєструватися і отримати звіт - якщо клієнт чесний, його не повинна збентежити ця процедура);
• Попросіть посилання в соціальних мережах. Шахрай відразу видасть себе - для нього анонімність вирішальний фактор;
• Перевірте персональні дані в пошуку бази МВС України. Обережність не завадить;

Основні правила здачі квартири в оренду втрачають важливу деталь – перелік майна в квартирі на момент передачі її в оренду. Відсутність цього документа, сильно ускладнює життя обманутому орендодавцю. Завжди складайте список переданого майна. меблі, предмети інтер'єру. Докладайте цей список до договору. Орендар повинен поставити свій підпис - з цього моменту, він несе за це відповідальність. Звернення в поліцію без зазначеного списку - марна трата часу і нервів.

нарешті, дуже важлива рекомендація. Часто игнорируемая власниками квартир. Оформіть базову страховку на квартиру. Від затоплення або пожежі. Вона коштує не так дорого. менше 10% від щомісячної оренди - але у вас зникає головний біль на випадок неадекватних дій орендаря.

Пам'ятайте, з 10 обраних орендарів краще вибрати 1 надійного. Нехай це займе час. Але ціна питання істотна. Ви не отримаєте збитки при недбалому користуванні ванною, ваша квартира не згорить, не буде винесено всі меблі і ви не будете робити ремонт щороку. Такі витрати часто з'їдають весь прибуток від оренди.