суборенда – що це таке? Договір суборенди в Україні.

суборенда - це пряме згоду орендаря на передачу майна у тимчасове володіння і користування суборендарю. Орендар має право укласти угоду про суборенду за умови, якщо орендодавець висловлює згоду і це положення закріплено в договорі.

договір суборенди

Закон України 435-V у такий спосіб визначає правовідносини в області суборенди:

Суборенда згідно зі статтею 774 Цивільного кодексу України - це поступка прав за договором третій особі. Правовідносини всіх 3-х сторін повинні бути врегульовані договором:

• За першим договором, між орендодавцем і орендарем повинен бути укладений договір оренди (найму);
• Між орендарем та суборендарем повинен бути укладений договір суборенди.

Угода суборенди повинно відповідати наступним обов'язковим умовам:

• Термін суборенди не може перевищувати основний договір оренди;
• Якщо основний договір оренди не містить згоди надання майна в оренду, така угода не може бути визнана законною.

Зверніть увагу, умови в угоді не повинні вступати в протиріччя з основним договором.

Якщо сторони досягли угоди, орендар може виконати наступні дії:

• Вибирати нових суборендар - право вибору сторони знаходиться виключно в його компетенції. орендодавець, при наявності спеціального застереження в угоді не має права втручатися в цей процес;
• Майно або річ необов'язково може бути передана на умовах оплати. наприклад, основний договір укладений на умовах щомісячної оплати, а договір суборенди може бути переданий в безоплатне користування (за винятком участі в ньому юридичних осіб);

Для чого укладати договір?

Перевага подібної конструкції угоди очевидно. наприклад, для власника великого об'єкта комерційної площі. Надає всі майно певної керуючої компанії. Остання знаходить орендарів на комерційні площі і виконує функції управління об'єктом: підтримка технічного стану, сервіс та обслуговування, виплата податків. Вигоду отримують всі учасники угоди. Власник майна позбавляє себе від трудомістких процесів пошуку клієнтів і обслуговування нерухомості, керуюча компанія безпосередньо працює із залученими суборендарями.

Ще одна хитрість полягає в тому, що дана договірна конструкція дозволяє збільшити щомісячні платежі за умовний квадратний метр. Керуюча компанія розбиває площі нерухомості на невеликі сектори і збільшує оплату. Діє просте правило - легше знайти клієнта на меншу площу.

Рекомендуємо почитати: Як здати квартиру в оренду в Україні?

Що дасть суборенда для орендаря?

Можливість поліпшити свої комерційні показники. наприклад, орендодавець погоджується з ремонтом приміщення за рахунок орендаря. Щоб компенсувати витрати, орендодавець пропонує останньому здати частину майна в суборенду. Оплата за таку операцію буде вважатися як компенсація за витрати.

Багато компаній йдуть на цю хитрість. Надаючи суборенду орендарям як додатковий бонус при укладенні договору.

ризики суборендаря

Українці допускають найбільш поширені помилки. Основні ризики лягають на суборендаря. У разі визнання угоди недійсною, саме він втрачає більше всіх. Якщо укладений договір суборенди нежитлового приміщення, суборендар може втратити право повернення всіх нарахованих платежів.

Орендодавець має право в будь-який момент припинити суборенду. Якщо буде встановлено, що договір не відповідає умовам первісної угоди. Про жодні компенсаційні виплати не може йти мови. Зверніть увагу на ще одну помилку. Якщо первинний договір підлягав нотаріальної реєстрації, наступний договір суборенди також підлягає нотаріальному посвідченню. Якщо умова не дотримана - угода не може бути визнана законною. отже, суборендар втрачає всі внесені орендні платежі і інвестиції виконані в період дії договору.

почитайте статтю: Податки на продаж і покупку нерухомості в Україні

На що звернути увагу при укладанні договору суборенди?

• Термін укладання угоди. Завжди в обов'язковому порядку вимагайте основний договір. Термін суборенди не може перевищувати строку дії основного договору. Навіть якщо орендар стверджує, що зможе продовжити дію угоди про оренду.
  
  
• Орендар порушує умови договору. наприклад, затримує оплату комунальних платежів, не підтримує майно в справному технічному стані, не виконує дрібний поточний ремонт (як передбачено умовами договору). У цьому випадку орендодавець має право заблокувати доступ до приміщення не тільки орендаря. Але і всіх осіб, з якими останній уклав договір суборенди. Навіть якщо суборендар повністю забезпечував виконання закону і умов договору, позиція орендодавця буде в повній мірі виправданою і не суперечити положенням Цивільного кодексу України.
  
  Як правило, конфліктні ситуації часто виникають через прострочень орендної плати орендаря перед орендодавцем. Єдиною гарантією для суборендаря, може бути швидке розірвання умов угоди суборенди з перекладом всіх платежів на орендодавця.
  
  
• Дострокове розірвання умов договору. На практиці, часто зустрічається наступна конфліктна ситуація. Орендодавець та орендар уклали договір. Останній за згодою орендодавця, уклав договір суборенди. Через кілька місяців сторони достроково розірвали угоду. У важкому становищі знаходиться суборендар - за правилами угоди, він теж зобов'язаний вийти з договору.

Що в цьому випадку необхідно зробити?

Включайте в текст договору додаткові гарантії. наприклад, виплата компенсаційних витрат для суборендаря. Можна передбачити додаткові вигідні для себе переваги. Якщо розірвано договір, орендар виплачує певні неустойки або витрати. В таких умовах немає нічого поганого, адже до договору суборенди, як правило, суборендар сплачує додатковий депозит. При розірванні основного договору, він може просто згоріти – ця сума не перейде на рахунок орендодавця. Вимагати її в момент розірвання угоди просто безглуздо. Всі платежі з суборенди регулюються окремим договором. Оплата між орендодавцем і орендарем будується на конструкції іншого правочинуі.